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기획부동산 주의보
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  • 서강금 부동산 투자전문 청림 이사
  • 승인 2012.04.18 17:35
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▲ 서강금 부동산 투자전문 청림 이사
신문이나 뉴스를 접하다 보면 울산 지역에서 기획부동산과 관련한 범죄 행위가 경찰에 적발된 소식을 심심찮게 들을 수 있다.
최근에도 한 기획부동산 업체 대표가 경찰에 불구속 입건되었는데, 이들의 수법은 전문적인 사기 집단을 방불케 할 정도다. 이들은 부동산 개발 회사를 차려놓고 텔레마케터 직원 50여명을 고용해 적극적인 토지 판매에 나섰다.

정상적인 토지 거래였다면, 문제가 없었겠지만 이들은 말 그대로 ‘사기 행각’을 벌인 것으로 밝혀졌다.
이들의 수법은 이렇다. 우선 개발 전망이 전혀 없는 값 싼 땅을 계약금만 걸어두고 확보한 뒤 텔레마케터를 통해 투자자들에게 무작위로 팔아치웠다. 토지를 구입하는 과정에서 중도금이나 잔금을 치루지 않았기 때문에 이들에게 속아 땅을 산 투자자들은 최소한 절차인 이전 등기를 받지 못했다.
이 같은 악질적인 기획부동산의 폐해를 막기 위한 각 지자체의 노력은 눈물겹다. 경기도 남양주시의 경우 지난해 3월부터 토지 사기 피해를 막기 위해 ‘기획부동산 분할 제한 운영 지침’을 마련해 운영하고 있다. 이 지침은 기획부동산의 범주를 명확히 규정하고 공유지분 및 매매에 의한 토지분할을 일정 규모 이상으로 규정하는 내용을 담고 있다.

이 지침에는 택지에 대한 지식이나 바둑판식 토지를 신문·인터넷·전화 등을 통해 다수에게 분양·판매할 목적으로 분할하려는 자와 토지 취득 후 3년 내에 택지식이나 바둑판식으로 분할하려는 자도 기획부동산에 포함하고 있다.
부동산 투자는 엄연히 합법적이다. 또 전문적인 기업 형태로 부동산 투자 사업을 벌이는 업체도 엄연히 합법적인 회사다.
합법적이고 정상적인 부동산 투자 개발 회사는 전문적인 지식에 따라 안정적인 수익 구조를 분석한 뒤 토지를 확보한다. 그러나 부동산 투자 회사는 자금 회전으로 수익을 취하는 구조이기 때문에 투자자 모집이 필요한 것이다. 결과적으로 부동산 투자 회사는 투자자의 자본을 토대로 전문적인 지식을 동원해 수익을 창출하고, 이를 다음 투자 사업에 재투자하는 방식으로 최소한의 이윤을 추구하는 형태를 취하는 것이 정상적이다.

하지만 앞선 사례에서도 볼 수 있듯이, 개발 호재를 미끼로 부동산 지식이 어두운 시민들을 대상으로 사기 행각을 벌이는 ‘기획 부동산’ 업체가 존재하고 있다.
이들 일부 기획부동산이나 공인중개사는 고객에게 의뢰받은 매물의 매매에만 치중한 나머지 잘못된 정보로 정신적·재산적으로 피해를 입히고 있어 부동산시장을 어지럽히고 있다.
기획부동산업체는 부동산개발법인으로 가장해 개발이 거의 불가능한 부동산매물을 미등기전매방식으로 판매하면서 세금을 탈세하고 있다. 특히 나날이 영업방식이 교묘해지고 있어 투자의 주의를 요한다.
이들의 유혹에 넘어가지 않고 안전하게 부동산에 투자하는 방법은 얼마든지 있다. 간단한 서류 절차의 확인만으로도 충분히 가능하다. 일단 관련서류를 면밀히 체크하는 것이다. 관련서류에는 ‘토지이용계획확인원’, ‘토지대장’, ‘지번도’ 등이 있다. 관련규제사항이나 면적, 주변 도로의 배치나 향후 개발계획을 알게 해주는 중요한 서류이다.

또 지나친 투자 상품의 분석이 때로는 부동산실패로 이어질 수 있다는 점을 명심해야 한다. 부동산상품은 고액의 투자금이 투입되는 만큼 서류분석이 완료되었다면 답사가 진행되기 마련이다. 성공한 투자자일수록 투자기간을 고려해 긍정적인 마인드로 부동산상품의 현재가치가 아닌 미래가치를 평가한다. 시세차익만을 바라는 투자자에게는 어려운 과정일 수 있다. 부동산투자라는게 원래 배짱을 필요로 한다. ‘토지이용계획확인원’에는 정부나 지자체의 개발방향이 이미 반영되어 있기 때문에 답사는 해당 상품의 미래가치나 희소성을 직접 눈으로 가늠해본다는 의도로 진행되어야 한다.

최대 40조원에 달하는 토지보상금이 올해 부동산시장의 최대 변수가 될 전망이다. 수도권으로 눈여겨봐야 할 곳으로는 제2외곽순환도로와 제2경부고속도로가 신설되는 곳 주변을 꼽을 수 있으나 이미 토지시장에 상당부분 반영되어 있기에 투자 시 주의를 요한다.
지방으로는 정부에서 주도적으로 진행되고 있는 경제자유구역, 그리고 KTX신설역사주변을 들 수 있다. 특히 인천을 포함해 부산, 광양, 대구경북, 포항지역은 세계화의 진전에 따라 증대되고 있는 기업의 국제경영활동에 최적의 환경을 제공하기 위해 경제자유구역으로 지정, 체계적으로 예산책정 및 제도적 지원을 아끼지 않고 있다. 특히 내년에 개통 예정인 포항~울산 간 고속국도를 눈여겨 볼 필요가 있다.
 


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서강금 부동산 투자전문 청림 이사

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