통합검색
상세검색

상세검색

 
검색기간

  ~  
섹션별
검색영역
콘텐츠 범위
검색어

상단여백
뉴스NOW
열기/닫기
닫기 뉴스NOW
상단여백
HOME 오피니언 경제칼럼
[경제칼럼] 참여정부의 학습효과, 울산 부동산은 어디로
22면 기사보기 신문보기 JPG
  • 심형석 영산대 부동산금융학과 교수
  • 승인 2017.07.09 22:30
  • 댓글 0

40개 조정대상지역 중심 부동산대책
정부 지나친 규제 풍선효과 유발 우려
울산 아파트 분양 회복국면 진입 기대

 

심형석영산대 부동산금융학과 교수

부동산대책이 발표되고 부동산시장이 정중동이다. 8월에 발표하려던 원래 계획을 앞당겨 지난 6월에 발표한 이유는 최근 부동산시장이 심상치 않다는 판단 때문일 것이다. 대통령선거 이후 불확실성이 걷히면서 상승 국면을 보였던 수도권 부동산시장이 정부 대책으로 움직임을 멈췄다.

문재인 정부의 부동산 규제정책의 밑그림은 대략 나온 듯하다. 대출과 전매 제한을 활용하나 투기과열지구나 세금과 같은 파급력이 큰 정책들은 숨겨놓겠다는 의도다. 대출과 전매 관련 규제도 전국적으로 실시하기에는 부담스러워 하는 듯하다. 기존에 3개 지역을 추가해 40개 조정대상지역을 중심으로 하겠다는 것이다. 수도권과 지방 부동산시장의 온도차가 너무 크기 때문이다. 주택가격이 오르는 지역은 서울과 부산 일부 지역에 집중돼 있고, 그 외 지방의 주택가격은 하락하거나 약보합 상태다.

특히 2015년 이후 쏟아졌던 분양물량의 입주시점이 올 하반기부터 시작된다. 울산의 경우에도 3분기에 입주예정인 아파트가 무려 4,000세대(4,024호)를 넘는다. 이는 작년(2016년) 전체 입주물량(3,141호)보다 많은 수준이다. 이러한 사항을 종합해보면 정부의 부동산규제 정책 또한 특정수요(다주택자, 투기자 등)에 계속 한정될 가능성이 높다. 특히 지역 간 부동산시장의 온도차가 크기 때문에 단계적인 시행 또한 불가피하다. 이번 대책 발표에서도 추가 대응수단으로 투기과열지구 등을 남겨놓았다고 으름장이다. 

울산의 경우에는 주력산업이 침체한 영향으로 빙하기를 맞고 있지만 부동산 시장의 지표는 사실 큰 문제가 없다. 공급물량이 많았지만 북구 등 특정지역을 제외하면 감당할 만한 수준이다. 준공 후 미분양주택도 14세대에 그쳐 시장의 회복 탄력성 또한 무난하다. 또한 이번 부동산대책의 핵심 규제인 ‘조정대상지역’에서도 빠져있어 아파트 분양시장에는 긍정적인 요인으로 작용할 듯하다. 당분간은 약세를 보이겠지만 서서히 회복국면에 진입할 것이라는 전망 또한 강하다. 최근 조선경기가 살아나면서 수주물량이 늘어나고 있는 점 등이 그 단초다. 울산 부동산시장의 가장 큰 문제는 지역의 산업경기이기 때문이다.

정부는 현재의 시장을 투기적 수요에 의한 과열로 보지만 사실은 새 집 선호 현상이 이의 배경임을 지적하는 목소리 또한 크다. 심지어 부동산시장이 침체를 거듭하는 대구에서조차 금년(2017년) 5월의 청약경쟁률이 158대1을 기록한 점 등을 고려하면 주택 실수요자들의 새집 선호도를 반영한다고 봐야 한다. 이런 상황에서 주택시장에 대한 규제는 기존 주택과 새로 분양하는 주택 간의 선호도 차이를 더욱 확대할 가능성이 높다. 규제를 벗어나있는 분양권이 주목받는 이유다.

소형 아파트의 강세 또한 지속될 가능성이 높다. 하지만 유념해야할 사항은 30형대의 아파트 공급이다. 실제로 30형대의 아파트 공급이 늘어나면서 지난 3년간(14년4월~17년4월) 30형대의 미분양아파트는 44.2%에서 75.4%로 늘어났다. 울산은 더욱 심각하다. 그 비중이 12.8%에서 81.8%로 급격히 증가했다. 과거 국민 아파트로 실수요자들의 로망이었던 30형대 아파트가 너무 많이 공급되고 있는 상황에서는 30형대 아파트라도 도심 외곽 지역 투자는 조심하는 것이 좋을 듯하다.

저금리와 유동성 확대 또한 무시할 수 없는 변수다. 현재 부동산시장은 재개발재건축 테마의 유동성 장세라고 볼 수 있다. 바닥경기가 좋지 않음에도 불구하고 특정지역의 부동산시장이 호황을 보이는 이유는 금리가 낮고 시중에 돈이 많이 풀려 있기 때문이다. 유동성 장세에는 거래가 잘되고 가격이 낮게 형성된 주식에 돈이 몰린다. 이를 아파트 시장에 적용하면 소형과 저평가된(미래가치는 있으나 가격이 낮게 형성된) 아파트가 될 것이다. 저평가된 아파트를 찾아다니는 투자수요가 여전히 유효함을 보여준다. 실제 지난 1년간 전국에서 가장 많이 오른 아파트 30개를 뽑아 봐도 3.3㎡당 2,000만 원을 넘는 아파트는 5개에 불과하다.

지난 6월 19일 발표된 정부대책은 예상했던 수준에 그쳤고, 투자수요가 만연한 상황에서 이를 억제하기는 충분하지 않다는 지적이 많다. 하지만 이는 예고편일 따름이다. 부동산시장이 오르는 것을 막겠다는 정부의 의지는 강하다. 특정지역을 중심으로 이뤄지는 대책들은 풍선효과를 유발할 가능성 또한 높다. 조정대상지역에서 빠지고 이미 10% 이상 가격이 조정된 울산 부동산시장이 그 풍선효과의 수혜를 받을 거라는 기대도 크다. 하지만 이는 대구나 대전 등 조정이 빠르고 깊었던 지역들이 회복되고 난 이후 순차적이 되지 않을까 싶다.


<저작권자 © 울산매일, 무단 전재 및 재배포 금지>  저작권 문의

심형석 영산대 부동산금융학과 교수

icon오늘의 인기기사
여백
여백
여백
여백
(44740) 울산광역시 남구 수암로 4 (템포빌딩 9층)  |   대표전화 : 052-243-1001  |   발행/편집인 : 이연희  |  청소년보호책임자 : 강정원
Copyright © 2018 울산매일. All rights reserved. 온라인 컨텐츠 및 뉴스저작권 문의 webmaster@iusm.co.kr RSS 서비스
Back to Top