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[경제칼럼] 오피스텔, 아파트의 대안이 될까
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  • 심형석 영산대학교 부동산·금융학과 교수
  • 승인 2017.10.23 22:30
  • 댓글 0

큰 오피스텔 공급대비 수요 대기자 많고
콤팩트 맨션 소형 아파트 대안으로 부상 
부동산의 차세대 먹거리로 자리 잡을 듯

 

심형석
영산대학교 부동산·금융학과 교수

8·2 부동산 대책 등 예상외로 강한 문재인 정부의 부동산규제로 인해 주거용부동산에서 상대적으로 규제가 약한 수익형부동산으로 투자수요가 이동할 가능성이 높아졌다. 부동산114의 자료에 의하면 8·2 부동산 대책 발표 2개월 전 전국 아파트 매매가격은 1.5% 상승했으나, 대책 발표 후 2개월 동안에는 0.37% 상승에 그쳐 주거용부동산 시장의 침체를 반영했다.

수익형부동산의 대표적 상품으로는 상가와 오피스텔을 들 수 있으나 상가는 경기침체와 함께 김영란법 등의 영향으로 상품의 경쟁력이 크게 떨어졌다. 실제로 김영란법 실시 이후 상가의 대표적 임차인인 숙박·음식점업의 생산통계가 16년 9월부터 17년 7월까지 11개월 연속으로 마이너스를 기록했으며 이는 2000년 통계 집계 이후 처음인 상황이다. 임차인 영업이 안되니 상가시장은 어려워질 수밖에 없다.

이에 반해 오피스텔은 임대수익률이 과거에 비해 떨어졌으나 기준금리 하락 등을 고려하면 오히려 상대적으로 높은 수익률을 기록 중이다. 투자자의 관심은 거래량에서도 나타나는데 오피스텔이 포함된 상업·업무용 건물의 거래가 16년 25만7,000건으로 최고를 기록했으며, 17년에도 8월까지 집계된 거래량은 이미 24만5,000건을 넘어서 지난해 같은 기간과 비교하면 40%가 넘는 증가율을 보였다. 울산의 경우에도 마찬가지로 17년 들어 8월까지 상업·업무용 건물의 거래량은 3,569건으로 이미 작년 거래량(3,568건)을 초과했다. 이중에서 오피스텔이 차지하는 비중은 44.7%로 절반 가까이 된다. 울산도 오피스텔에 대한 관심이 적지 않음을 보여준다.

경매시장에서도 오피스텔의 인기는 높다. 17년 들어 아파트의 낙찰가율은 큰 차이가 없으나, 오피스텔의 경우 10%포인트 넘게 낙찰가율이 올랐다. 투자자들의 관심을 반영한다고 볼 수 있다. 그동안 오피스텔시장을 괴롭히던 공급과잉에 대한 우려도 사라지고 있다. 올 하반기 분양물량은 지난 2년 내 가장 적다. 울산도 마찬가지다. 허나 오피스텔의 규제는 증가할 예정이다. 기존의 전매제한과 청약 규제와 함께 내진성능을 공개하고 계약자 사전방문을 의무화할 예정이다. 오피스텔의 공급이 줄어들 가능성이 높다는 말이다.

하지만 오피스텔은 과거와는 달리 원룸형이 대부분이어서 좋은 상품을 고르지 않으면 공실과 제대로 된 월세를 받지 못하는 어려움에 처할 가능성이 높다. 따라서 경쟁력 있는 오피스텔을 골라야 하는데 아파트와 함께 건설되는 복합단지 오피스텔이나 10평형에 가까운 다소 큰 오피스텔이 해답이 될 수 있다.

복합단지 오피스텔은 아파트와 함께 있음으로 인해 단지 내 커뮤니티 시설을 같이 활용할 수 있고 공실의 위험 또한 적다. 시세차익도 나홀로 오피스텔에 비해 많이 발생하기 때문에 매매거래에 유리하고, 추후 재건축도 가능하다는 장점이 있다. 그리고 전용면적 10평에 가까운 다소 큰 오피스텔을 구입하는 것이 좋은데 이는 최근 오피스텔 입주물량에서 다소 큰 오피스텔의 희소성이 부각되기 때문이다. 울산의 경우 다소 큰 오피스텔이 더 극적으로 감소하는데 17년에서 18년 사이에 이 면적의 오피스텔이 70%대에서 20%대로 급감했다.

오피스텔의 주 수요층은 1인 가구이나 이들의 연령별 비중 변화를 살펴보면 갈수록 20~30대의 비중은 줄어들고 40대 이상의 비중이 늘어나 이 계층들을 흡수하기 위해 다소 넓은 오피스텔이 유리하다. 나이가 들수록 다소 큰 거주면적을 선호하기 때문이다. 고령화의 나라 일본의 경우에도 마찬가지인데 전용면적 30~50㎡인 콤팩트 맨션의 인기가 예사롭지 않다. 현재는 수도권에 공급되는 물량의 상당수가 이 아파트로 채워지고 있다고 한다. 이렇게 공급은 줄지만 수요가 늘어날 가능성이 높은 다소 큰 오피스텔이 유망할 것으로 예상된다.

정부 또한 다주택자들의 주택임대사업자 등록을 적극적으로 유도하고 있기 때문에 정책에 순응하면서 더 많은 혜택을 누릴 필요도 있다. 이러한 정부의 혜택은 수익률 향상에 직결될 수 있기 때문이다. 이제 오피스텔은 주거의 대안상품으로 인식된다. 주거상품 위계를 보더라도 오피스텔은 아파트 다음으로 높다. 빌라나 원룸에 비해 1인 가구가 선호하는 상품이라는 말이다. 10평대 새 아파트가 거의 없는 상황에서 8·2대책으로 인해 오피스텔이 대안으로 부각되는 것은 어쩌면 당연할지도 모르겠다.

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심형석 영산대학교 부동산·금융학과 교수

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