정부의 8·2 대책 지역 간 집값 양극화만 불러
경기 침체·인구 유출에 울산 부동산시장 얼어
집값 안정화 위해 장기적 관점 정책 추진하길
영산대학교 부동산·금융학과 교수
연 초부터 울산 부동산시장이 심상찮다. 한국감정원에 의하면 2주간 아파트 매매가격 상승률은 -0.25%이다. 서울의 상승률이 0.68%이니 그 격차가 갈수록 벌어지는 듯하다. 울산 부동산시장의 침체는 어제 오늘의 일은 아니다. 하지만 최근의 상황이 우려되는 이유는 서울의 매매가격 상승률이 예사롭지 않기 때문이다. 지역 간 격차가 본격적으로 심화되는 양상이다.
지난해 8·2부동산대책을 발표한 이후 지난 25일까지 대표적인 규제지역인 강남4구는 8.12%의 상승을 보인 반면, 규제가 전혀 없는 기타 지방은 0.37% 하락했다. 규제가 전혀 없는 지역은 가격이 떨어지는 현상이 벌어지는데 반해 규제가 강한 곳은 가격이 천정부지로 오르니 규제의 역설이 적용되는 듯싶다.
사실 규제지역은 주택수요가 풍부하나 전매제한, 동결효과 등 정부의 규제로 인해 거래할 수 있는 아파트가 원천적으로 부족한 곳이다. 허나 우리 울산과 같이 비 규제지역은 주택수요도 부족하지만 너무 많은 아파트가 공급되고 있다.
울산의 아파트를 사고자 하는 사람들이 어느 정도 되는지를 나타내는 지표(매수우위지수)를 보면 18.1로 3년 전(82.0)과 비교하면 거의 바닥 수준이다. 광역시 중에는 부산(13.7)을 제외하고는 가장 낮다. 그만큼 매수를 원하는 수요가 없다는 말이다. 반면 매도를 하고자 하는 경향은 3년 전 35.3에서 83.7로 급격히 늘었다. 매수세는 줄었는데 매도세는 급격히 늘어나 아파트 거래가 쉽지 않은 상황이다.
울산 부동산시장의 문제는 공급과잉만은 아니다. 가장 해결하기 힘든 점은 경기수준이다. 공급과잉은 시간이 지나면 자연스럽게 줄어들 수 있고, 팔려는 아파트가 줄어들면 수요도 다시 생겨날 수 있다. 하지만 경기 침체로 인한 심리적인 불안감은 부동산시장이 해결할 수 없는 변수이다. 줄어드는 인구 또한 치명적이다.
최근 인구이동 통계를 살펴보면 2017년(1~11월) 울산의 순 유출인구는 1만1,000명을 넘는다. 울산부산고속도로의 개통으로 인한 영향이 반영된 2009년 유출인구(5,031명)의 두 배가 넘는다. 2016년 당시 최고를 기록한 순유출인구(-7,622명)도 훌쩍 뛰어넘었다. 부동산시장은 인구의 종속변수이다. 인구가 줄면 순차적으로 부동산시장에 부정적인 영향을 미친다.
정부의 부동산정책 또한 지방에는 폭탄을 떠넘기는 격이다. 다주택자 양도세 중과제도와 전매제한 등의 조치는 똘똘한 한 놈에 대한 수요를 증가시킨다. 중대형 아파트에 대한 수요가 조금씩 늘어나는 현상은 이런 영향이 작용한 것이다. 하지만 안타깝게도 정부정책에 대한 다주택자들의 대응은 지방 부동산시장을 더 큰 어려움에 직면하게 만들 수 있다.
서울과 지방에 아파트를 모두 보유한 다주택자들의 경우 지방의 아파트를 팔고 서울의 아파트는 장기 보유할 가능성이 높아졌다. 이런 현상은 이미 2017년 하반기부터 시작된 흐름이다. 공급과잉으로 어려움을 겪는 지방 부동산시장에 더 큰 물량폭탄이 쏟아질 수도 있다는 말이다.
부동산시장의 조정국면에서는 수요가 줄어들기 때문에 소수의 경쟁력 있는 아파트에 집중하게 된다. 이런 경향은 이미 참여정부시절에도 경험한 일이다. 당시에도 서울을 중심으로 세금을 높이고 전매를 막자 2005년과 2006년 수도권 아파트는 각각 14.4%, 33.2% 가격이 올랐지만 지방은 6.29%, 3.16% 상승에 그쳤다. 참여정부 시즌2라 불리는 문재인정부에서는 지방 부동산 시장이 피해를 보는 일이 없었으면 한다. 단기적인 대책보다는 장기적인 정책이 절실히 필요한 때이다.