부동산투자는 토지 등 수요 확장성 높은 상품이 유리
실제 울산지역 6월 토지매매가 동구 제외 전지역 상승
도심 주거선호지역 주택 수요도 향후 더 늘어날 전망
부동산투자는 수요와 공급의 지리한 심리싸움이다. 시간과의 싸움이라는 말이다. 대부분의 투자자들은 시간과의 싸움에서 진다. 너무 빠른 시기에 매도를 선택하든지, 기다리다 지쳐 팔고나면 가격이 오른다. 너무 빨라도 안 되고 너무 늦으면 위험할 수 있다. 어깨에 사서 무릎에서 팔라는 주식시장의 격언은 시간과의 싸움이 그만큼 어렵다는 의미다. 그게 아니라면 머리에서 사서 발에서 팔라고 말하지 않겠는가.
주식시장에서 시간과의 싸움에 이기는 방법 중 하나는 적립식으로 투자하는 것이다. 투자시점을 분산하면 시간이 고려 대상에서 사라지니 상품에 집중하게 된다. 상품에 집중하는 것이 가장 좋은 전략임을 모두 알지만 극소수의 투자자만 이렇게 행동한다. 그러다보니 적립식이라는 강제적인 방법을 동원하는 것이다. 부동산도 마찬가지인데, 2015년에 투자한 상품과 2016년에 투자한 상품의 수익률은 다르다. 상품도 중요하지만 타이밍을 무시할 수는 없다. 이러다보니 자꾸 시간에 관심이 가고 상품보다는 타이밍에 집중하게 된다. 이런 박약한 의지를 북돋울 수 있는 방법이 있을까.
부동산도 적립식으로 투자하면 좋겠지만 현실적으로 쉽지 않다. 부동산은 상품의 특성상 단기보다 장기로 투자하는 것이 좋고, 장기로 가기 위해서는 상품을 잘 선택해야 한다. 거래비용도 많이 들고, 보유하고 있는 동안에도 꾸준히 비용이 들어간다. 묻어두고 고민하지 않으려면 상품에 대한 확신이 들어야 한다. 좋은 상품이란 수요의 확장성이 뛰어난 상품이다. 많은 사람들이 찾으면 좋은 상품이다. 수요의 확장성이 큰 상품은 대상 지역도 중요하다. 하지만 꼭 지역만이 전부는 아니다. 상품 중에도 이렇게 수요의 확장성이 큰 물건들이 있다.
토지가 대표적으로 수요의 확장성이 큰 상품이다. 주거상품 중에는 강남아파트가 수요의 확장성이 클 것이다. 하지만 아무리 강남의 아파트라도 매수자의 상당수는 강남지역 거주자들이다. 주택의 수요 확장 정도는 전국적으로는 20% 내외다. 특정지역의 주택을 매입하는 10명중 2명이 외지인이라는 말이다. 안타깝게도 수도권이 높고, 지방은 낮다. 울산의 경우 10% 정도로 전국과 비교해도 절반 수준이다.
이에 비해 토지 수요는 전국적이다. 제주 제2공항이 건설되는 지역의 외지인 소유비중은 50%에 가까웠다. 이는 제주도 내 소유자의 비중과 큰 차이가 없었다는 말이다. 이러한 현상은 제2공항 발표가 있기 전 3년 사이에 집중적으로 이뤄진 토지거래의 결과이다. 이렇게 개발이슈가 크게 부각된 지역의 경우 대부분 외지인 보유비중이 50%를 넘기기 일쑤이며, 개발이슈가 부각되기 직전에 이뤄진다. 그만큼 토지는 수요의 확장성이 큰 상품이다.
울산 토지시장도 마찬가지다. 18년 6월 주택매매 가격지수는 0.5% 하락한 반면, 토지가격은 0.2% 상승했다. 전년 같은 기간과 비교하면 무려 3.7% 상승했다. 중구, 울주군의 움직임이 대표적인데 다운2공공주택지구 사업이 본격 추진되고, 중구 B-05구역 재개발사업도 진행되면서 거래량도 늘고 가격도 상승 중이다. 울주군도 웅촌면 검단리, 청량면 율리 일원의 임야 등의 소유권 변화가 다수 이뤄졌다. 이런 영향으로 동구를 제외한 전 지역에서 가격이 올랐다. 공장용지를 제외하면 대부분의 용도 또한 올랐음을 알 수 있다.
주택도 마찬가지다. 수요의 확장성이 뛰어난 주거선호지역은 실수요와 투자수요 모두에게 매력적이다. 주거선호지역은 생활 인프라가 뛰어나니 들어가 살고 싶다는 수요가 탄탄하다.
고령화시대를 맞이해 도심 등 주거선호지역에 대한 수요 확장성은 더욱 커질 가능성이 높다. 주거선호지역 거주자들 중 상당수는 은퇴(예정)계층이다. 그 지역이 본격적으로 개발되기 시작한 이후에 입주한 연령층이다. 학군 등 생활 인프라 수준이 높아 정착했지만 자녀들이 모두 분가한 이후에도 굳이 그 지역을 떠나지 않는다. 커뮤니티가 지역 거주자들을 중심으로 이뤄져 떠나기가 어렵다. 주택은 토지에 비해선 수요 확장성이 떨어지지만 그래도 가장 확장성이 높은 곳을 선택하는 것이 중요한 이유다.