광역시 제외한 지방 아파트 가격 하락세
울산 40평형 이상 아파트 비중 1% 수준
토지가격 상승과 밀접한 단독주택 강세
본인 투자금액 맞는 지역상품 선택 중요

심형석성결대 파이데이아학부 교수

지방 아파트시장의 침체가 심상찮다. 8․2부동산대책 발표이후 똘똘한 한 채에 대한 수요가 늘어나면서 지방 아파트 매매가격은 하락을 거듭하는 중이다. 한국감정원에 의하면 8․2대책 발표이후 2018년10월까지 서울의 아파트 매매가격은 9.8% 상승한 반면, 지방은 2.88% 하락했다. 경기도를 제외한 8개도의 경우 매매가격은 4.93%나 하락해 광역시를 제외한 지방의 경우 그 하락폭은 더욱 크다.

지방 아파트는 투자대상에서 제외해야할까. 아파트시장이 차별화되면서 동일지역 내의 아파트의 가격 또한 다르게 움직이는 경향이 있다. 서울이라고 모든 지역이 오르지만은 않듯 지방이라고 모든 지역이 하락하지만은 않는다. 평균적인 지방아파트는 하락세를 보이지만 강세를 보이는 지역도 존재한다. 대표적인 지역이 호남이다.

8․2대책 발표 이후에도 호남아파트시장은 강세를 이어가는 중이다. 대표적인 도시는 광주다. 8․2대책 발표이후 지방에서 아파트 매매가격 상승률이 가장 높았던 지역은 대구이다. 2018년10월까지 3.43% 상승했다. 그 다음 높은 상승률을 기록한 지역은 광주다. 3.32% 상승해 상승률에서 대구와 거의 차이가 없다. 전남 또한 강세다. 2.15% 상승하여 지방 광역자치단체 중에는 3위를 기록했다. 광주와 전남의 상승률이 의미가 있는 것은 2.03% 상승에 그친 경기 보다 오히려 상승률이 높았기 때문이다. 그동안 소외되었던 호남아파트들의 약진이 두드러진다.

지역만이 아니다. 상품 측면에서는 소형보다는 대형아파트가 강세다. 전국적으로 대형아파트의 가격상승률이 소형아파트를 추월했다. 오랜 기간 동안의 소형아파트 전성시대가 지나고 대형아파트의 시대가 오고 있는 것이다. 이러한 현상은 지방에서 더욱 눈에 띄는데 40㎡를 초과하고 60㎡이하인 아파트의 매매가격은 무려 4.19% 하락하였으나, 135㎡를 초과하는 아파트는 오히려 1.50% 상승했다.

지방의 대부분의 아파트들이 하락하는 상황에서 85㎡를 초과하는 아파트는 하락률이 낮거나 상승중이다. 이렇게 대형아파트의 가격상승률이 상대적으로 높은 이유는 수급불균형 때문이다. 지방은 부동산경기가 좋지 않았기 때문에 대형아파트를 공급하기가 더 쉽지 않았다.
부동산지인(www.aptgin.com)에 의하면 우리 울산의 경우에도 2018년과 2019년에 입주하는 아파트에서 40평형 이상의 아파트가 차지하는 비중이 1% 수준이다. 1만세대가 입주한다는 점을 고려하면 1단지에 1동 정도만 40평형대 이상의 아파트를 배치한 것이다. 50평형대 이상은 더 심각하다. 2017년부터 2020년까지 단지 24채만 입주(예정)할 따름이다.

지방의 경우 아파트에 비해 단독주택의 가격상승률이 높다. 8․2대책 발표 이후 2018년10월까지 지방의 경우 아파트(-2.89%)나 연립다세대(-1.60%)의 매매가격은 하락세를 면치 못하고 있는데 반해, 유독 단독주택은 3.63%나 상승해 강세를 보였다. 우리 울산은 이러한 추세가 더욱 강하다. 같은 기간 아파트와 연립다세대는 각각 8.10%, 3.98% 하락했지만 단독주택은 3.95%나 상승했기 때문이다.

단독주택은 주택보다는 토지에 가까운 상품이다. 전체 면적에서 토지가 차지하는 비중이 크다. 오래된 단독주택의 건물은 이미 감가상각을 통해 거의 가치가 없어졌으며 부동산으로서의 가치는 토지에만 남아있게 된다. 따라서 단독주택의 가격은 토지가격 상승과 아주 밀접한 추이를 보인다. 토지가격 상승률이 높은 지역 대부분이 여전히 지방에 몰려있다. 단독주택 가격 상승률 10위 권역을 뽑아보면 지방이 5개 권역이나 포함된다. 아파트의 경우 권역별로 따지더라도 상승률 상위 10위 권역에 지방이 전혀 포함되지 않은 것과는 천양지차(天壤之差)다.

8․2부동산대책 발표 이후 서울을 포함한 수도권의 부동산 가격은 상승하고 지방은 하락하는 추세가 고착화되는 양상이다. 하지만 지방에도 강세가 두드러지는 지역과 상품은 존재한다. 따라서 수도권이냐 지방이냐가 중요한 것이 아니라 본인의 투자금액에 맞는 지역과 상품을 선택하는 것이 더욱 중요할 것이다. 
 

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