수도권 아파트 매매가격 상승률 하락
대형아파트․새아파트․단독주택 강세
3기신도시․혁신도시 토지시장도 주목
울산 아파트 시장의 침체가 심상찮다. 8․2부동산대책 발표이후 똘똘한 한 채에 대한 수요가 늘면서 울산 아파트 매매가격은 하락을 거듭하는 중이다. 한국감정원에 의하면 2018년 들어 11월26일까지 울산의 아파트 매매가격은 2.93% 하락해 전국에서 가장 많이 아파트 매매가격이 하락한 광역자치단체로 등극했다.
2018년까지 울산 부동산시장은 우울한 통계만을 양산했으나 최근 들어 전국적으로 조금 다른 시장이 형성되는 움직임도 있어 2019년은 기대해볼 만하다. 2019년 부동산시장을 예측하기 위해서는 9․13대책이 발표된 이후의 시장 변화를 유심히 살펴야한다.
9․13대책이 발표된 이후(9월10일~11월26일) 전국 아파트 매매가격은 0.10%로 거의 변화가 없다. 같은 기간 서울의 가격 상승률은 0.56%였지만, 경기도는 0.79%로 서울을 앞질렀다. 9․13대책이 발표되기 전 같은 기간(6월25일~9월10일) 동안은 서울이 2.49% 상승했으나 경기도는 0.4% 상승에 그쳤다. 상황이 역전되고 있는 것이다. 더 주목해야할 변화는 그동안 줄기차게 강세를 보였던 강남지역(0.28%)의 상승률보다 강북지역(0.75%)의 상승률이 더 높아졌다는 점이다. 울산도 마찬가지다. 9․13대책이 발표되기 전 같은 기간에는 발표된 이후보다 하락률이 3.26%로 더 높았다. 조금씩 하락폭을 좁히는 중이다.
서울의 상승률이 낮아지면서 경기도의 상승률이 높아지는 현상은 그동안 소외됐던 아파트들이 키 맞추기를 하는 것이고 규제가 없는 곳을 찾아다니는 투자수요도 여기에 한몫을 한다. 이런 측면을 고려해본다면 2019년은 울산 부동산시장의 상승이 시작되는 변곡점이 될 가능성이 높다. 입주물량의 해소와 분양물량 감소는 이런 현상을 촉진시킬 것이다. 이런 울산 부동산시장의 전체적인 프레임과 함께 상품별 변화도 유의할 필요가 있다. 2019년은 대형아파트, 새 아파트, 단독주택의 강세가 예상된다.
먼저 대형아파트의 강세를 예상해볼 수 있다. 이미 통계에서도 이런 추이는 감지된다. 9․13대책이 발표된 이후 11월26일까지 울산의 대형아파트(135㎡초과)의 가격상승률은 0.6%로 하락을 벗어났다. 40㎡이하의 아파트의 하락률이 3.33%에 이른다는 점을 고려하면 그 차이가 확연하다. 이렇게 대형아파트가 강세를 보이는 현상은 2019년에도 지속될 것으로 예상된다. 울산의 대형아파트 강세가 더 두드러진 현상 또한 마찬가지로 전개될 것이다. 이는 입주물량에서 대형아파트 비중이 급속히 줄어들고 있기 때문이다. 부동산시장의 침체로 인해 40평형대 이상의 아파트를 거의 공급하지 않았는데 이런 영향이 반영된 것이다.
새 아파트에 대한 기대가 크고, 재건축사업의 진행이 지지부진하면서 5년이하 아파트 매매가격의 강세가 예상된다. 울산에서도 이미 이러한 경향은 반영되고 있는데, 9․13대책이 발표된 이후 새 아파트의 하락폭은 오래된 아파트보다 상대적으로 적다. 문재인정부 기간동안 재건축아파트에 대한 규제가 강화되면서 이런 현상은 지속될 가능성이 높다.
주택유형별로는 단독주택이 강세를 이어갈 것이다. 도심의 단독주택은 갈수록 희소해지고, 최근 단독주택을 리모델링해 상가겸용 단독주택으로 바꾸려는 수요 또한 증가하고 있다. 단독주택은 토지에 가까운 상품인데, 토지가격 상승률이 높은 지역 대부분이 광역시에 몰려있는 점 또한 상승 요인으로 작용할 것이다.
김영란법과 함께 최저임금 상승 등의 영향으로 2019년 상가를 비롯한 상업용부동산 침체는 계속될 것이다. 분양물량도 줄지만 더 큰 문제는 수요다. 내수경기 침체로 창업수요도 급격히 줄고 기존 점포 폐점 또한 늘어날 것으로 보인다. 오피스텔은 아파트 대체상품으로 풍선효과를 누리겠지만 도심 요지가 아니면 투자를 권하긴 쉽지 않다. 전용면적 10평에 가까운 상품과 아파트와 함께 있는 복합단지들이 주목받을 것이다.
2019년에도 토지시장의 강세는 계속될 것이다. 특히 3기신도시와 혁신도시 시즌2로 인해 가장 많은 토지보상금이 풀려 지역의 토지시장을 움직일 것으로 보인다. 2018년 울산은 중구(3.13%)와 북구(2.79%)의 상승률이 높았는데 이 추이는 지속될 듯하다. 중구는 다운2공공주택지구 보상과 장현도시첨단산단 조성, 북구는 동해남부선 복선화사업과 송정역사 신축사업 등이 기대되기 때문이다.