울산 아파트가격 11%가 거품 … 특·광역시 중 가장 낮다

울산지역 주택(아파트)가격 거품 비율이 11%에 달하는 것으로 나타났다. 적정 가격과 실거래 가격간의 차이가 이 정도로 난다는 것인데 특·광역시중에서는 가장 낮고 전국 17개시도중에서도 14번째에 위치하는 수치다.

이런 가운데 추가 금리 인상 예고와 집값 하락세로 부동산 매수심리가 극도로 위축되면서 울산의 아파트 매매수급지수 2년전 수준까지 후퇴했다.

#한경연 "거품 원인은 고강도 규제효과에 따른 풍선효과"

전국경제인연합회 산하 한국경제연구원(한경연)이 25일 발표한 '주택가격 거품 여부 논란 및 평가' 결과를 보면 최근 5년간 주택가격은 전국적으로 23% 상승률을 보이며 급등한 것으로 나타났다.

올해 들어 주택가격이 내려가고 있는 것처럼 보이지만 금리상승의 영향으로 거래물량이 급격히 줄어든 상황에서 주택가격이 하향 추세로 전환됐다고 판단하기는 어렵다고 한경연은 분석했다.

또 임대차시장 역시 최근 3년간 급등했던 전세가격 상승률은 최근 들어 주춤한 모습을 보이고 있지만 물량부족 현상과 '전세의 월세화'까지 가세하며 주거 불안정성이 높아지고 있다고 한경연은 진단했다.

한경연이 전국 200여개 아파트단지의 적정가격과 실제 가격을 비교한 결과 수도권 주택의 가격거품이 평균 35%나 됐다고 강조했다.

울산의 경우 현재 형성된 시세의 11% 이상 과대 평가된 것으로 나타났다.

아파트 임대소득에 시장금리를 적용해 해당 주택이 창출할 수 있는 수익을 통해 적정 자산 가치를 추정하고, 이를 실제 거래가격과 비교한 수치다.

지역별로는 세종 60%, 경기 58%, 광주 39%, 서울 38%, 부산 31% 순으로 과대평가됐다고 분석했다.

한경연은 2019년 이후 특히 심화한 이러한 가격거품 현상의 원인을 고강도 규제효과에 따른 풍선효과로 분석했다.

이승석 한경연 부연구위원은 "국토에 비해 인구밀도가 높은 한국의 여건상 평균 10∼15% 주택가격 거품이 있었지만 주택가격 거품이 40%에 근접한 것은 지나친 수준"이라며 "이러한 버블현상이 발생한 것은 핀셋 규제에 따른 풍선효과 등 주택정책의 실패로 볼 수밖에 없다"고 언급했다.

이에 한경연은 원활한 주택공급 및 규제 완화를 통해 주택시장을 정상화해야 한다고 촉구했다.

#전세수급지수는 6주 연속 떨어져

올해 들어 주택 시장의 거래 절벽은 갈수록 심해지고 있다. 추가 금리 인상 가능성도 커지면서 울산 아파트 매매수급지수는 2년전 수준까지 후퇴, 지수 80선을 가까스로 웃돌고 있다.

한국부동산원 조사에 따르면 9월 셋째주(19일 기준) 울산 아파트 매매수급지수는 전주(84.0)보다 낮은 83.3를 기록했다.

매매수급지수가 기준선인 '100'보다 낮을수록 시장에 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미한다.

매매수급지수는 조사 시점에서의 상대 비교이지만, 단순 수치로만 볼 때 이번주 지수는 2020년 9월 둘째주(82.9) 이후 2년 만에 가장 낮은 것이다.

울산 아파트 전세수급지수는 전주 93.8에서 이번주에는 93.2로 6주 연속 떨어졌다.

아파트 전세 수급지수는 지난 2020년 5월 둘째주(11일 기준) 89.6을 기록한 이후 2년 4개월만에 가장 낮은 수준이다.

금리 인상 여파로 대출을 받아 보증금 인상분을 올려주기 어렵게 된 세입자들이 재계약으로 눌러앉고 이사를 포기하면서 신규 전세물건이 쌓이고 있다.

여기에다 다주택자들이 집이 팔리지 않자 일부 매물을 임대로 돌리면서 전월세 물건은 계속해서 증가하고 있다.     강태아 기자 kt25@iusm.co.kr