김중득
일산새마을금고 전무·MG금융경제연구소객원연구원

불안한 부동산 시장 ‘역전세난’ 대란 우려
보증금 돌려받지 못하는 세입자도 줄이어
주택가격 변동성 활용 위기아닌 기회잡기

 

 최근 국토부는 임대차계약 종료 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 전세피해가 급증하고 있다고 보고했다. 국토부에 따르면 HUG 주택도시보증공사 대위변제금액 중 2030 이 차지하는 사고금액의 비중은 약 67.8% 수준으로 경험이 적은 청년 신혼부부 등의 피해가 다수를 차지하고 있다. 
 최근 주택가격 하락에 집주인은 높은 전세금을 돌려주지 못하거나 새로운 세입자를 구하는데 어려움을 겪고 있다. 결국 역전세다. 더구나, 계약정보가 부족한 임차인을 노린 악의적 전세사기도 급증 추세에 있다고 한다. 
 자산가격이 하락하면 역전세도 전세사기도 비례적으로 증가한다. 피해자는 재산상의 손실은 물론 당장 주거불안에 직면할 수밖에 없다. 
 따라서 정부는 서민 재산권보호와 주거안정 지원을 위해 피해예방과 피해자 지원, 그리고 단속 및 처벌 강화 등 대책을 발표했다. 당국의 대책과는 별도로 주택보급률이 지속적으로 개선되고 있음에도 역전세 혹은 깡통전세나 전세피해가 줄지 않고 오히려 '마침내’ 나타나는지 살펴보고 대응할 필요가 있다.
 먼저, 역전세나 깡통전세는 주기성을 가진다. 역전세는 기존 전세금으로는 새로운 세입자를 구할 수 없다는 것이다. 
 임대차법 시행 등으로 전세금이 너무 올라 그 전세금으로는 세입자를 구할 수 없게 되었다. 더불어 주택가격의 하락 속도가 전세가격 하락보다 빨라서 전세금을 돌려주기 어려운 시장이 됐다. 다만, 역전세도 자산시장과 함께 주기적이다. 둘째, 주기성과 더불어 동시기라도 지역에 따라 다를 수 있다. 주택소유와 주택소비(임차)가 늘어나는 시기가 다를 수 있고, 주택소유와 주택소비(임차)가 늘어나는 지역이 다를 수 있다. 시기와 장소에 따라 주택보유율과 점유율이 달라 지역성이 나타난다. 주택보급률은 주택의 절대적 과부족 정도를 나타낸다고 본다면 자가보유율은 거주여부와 관계없이 주택을 소유한 가구의 비율이며, 자가점유율은 자기소유의 주택에 직접 거주하는 비율이다. 꾸준한 공급에 의해 개선되는 주택보급률의 상승과는 달리 자가점유율이나 자가보유율의 증감은 때에 따라 혹은, 지역에 따라 다를 수 있다. 즉, 자가보유율은 가구의 분화 정도에 따라 즉, 자가보유 가구가 늘어나도 가구 분화가 더 빨라지면 자가보유율은 오히려 떨어질 수 있다. 한편, 자가점유율의 경우 소유와 거주(임차)가 불일치하거나 분리되는 정도에 따라 달라진다. 주택시장이 자산시장으로 변해 투자수요가 늘어날수록 가구 분화 속도가 빨라지고, 자가를 소유하면서 남의 집에 거주하는 타가 점유(1주택 갭투자)가 증가하는 경향이 있다. 특히, 소득이 낮을수록 점유(소비수요)와 소유(투자수요)의 선택에 입지분석보다는 소득제약에 터잡아 결정했을 공산이 크다. 이럴 경우 받아야 할 전세금도, 돌려줘야 할 전세금도 역전세의 위험에 빠질 수 있다. 또한 매도를 고려해도 지역에 따라 거래가 막힐 수 있다. 결국, 시간적으로는 주기성을 가지면서 동시간대라도 공간적으로는 지역성을 가진다. 셋째, 현재 주택시장의 상대적 주거비용이 역전세를 심화시킬 수 있다. 금리의 인상으로 매매보다는 전세가, 전세보다는 오히려 월세가 더 저렴해진 측면이 있다. 즉, 비용 측면에서도 월세보다 전세가 불리하다. 전세금을 올려 받기 어려운 시장이다. 
 매매가든 전세가든 가격이 수준(level)에서 너무 높아졌으며 시장은 조정중이다. 작년 주택시장은 급등장이라 할 만했다. 특히 서울 수도권에서는. 물론 거래는 없었다. 최근에는 거래없이 하락 중이다. 
 다만, 자산가격도 전세가격도 주기적이다. 역전세도 길게 보면 일시적이다.
 "산에 가서 안 오면 걱정했어요, 마침내 죽을까봐" 최근 상영한 영화대사다. ‘마침내’ 의 쓰임이 안타까움인지, 기다림인지 기이해서 교묘하다. 전세가가 계속 올라 걱정했어요. 마침내 추락할까봐.
 다만, 실수요자 입장에서 큰 변동성은 기회다.

 

김중득 일산새마을금고 전무·MG금융경제연구소객원연구원

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