[뉴스&쟁점]
높은용적률 앞세워 수년간 우후죽순
주거용 난립에 도심지기능 왜곡 문제
상업권역 중심-일반-근린 등 세분화 
울산硏, 토지관리방안 수립 등 제언

최근 울산 상업지역 곳곳에 서류상 업무시설일 뿐 실제 기능은 아파트인 '주거용 오피스텔' 즉, 준주택 건립이 급증하고 있어 과도한 고밀개발에 브레이크를 거는 중심지 토지관리방안 수립을 서둘러야 한다는 지적이다.

특히 허가권자는 신규 오피스텔 건축계획을 심의할 때 '주택법상 부대복리시설 규정'에 준하는 주민 편의·복지시설을 갖출 수 있도록 유도해야 한다는 목소리도 높다.

29일 울산연구원에 따르면 올들어 1월부터 지난 8월까지 일선 구·군 건축위원회에서 '심의'된 상업지역 내 500세대 미만 주거복합건축물(오피스텔)은 무려 23건에 달한다.
기간을 확대해 2002년 이후 올해 6월까지 '사용승인'이 이뤄진 주거복합건축물을 셈하면 146개소 2만864호다.

현행 건축법대로라면 오피스텔은 업무시설이지 주택이 아니다. 하지만 정부는 높은 주택가격, 선호 주택유형의 변화, 가구 분화, 편의시설 수요 변화 등에 따른 주택난 해소 차원에서 '준주택'으로 간주하고 있다.

이들 주거복합건축물의 용적률은 2009년~2010년 최고 1,300%로 정점을 찍었다. 하지만 이후 상업지역의 과도한 주거기능 개발에 브레이크를 걸기 위한 '용도용적제' 시행으로 다소 감소하다 최근 다시 상승곡선을 타면서 올해 현재 평균 용적률은 900%로 고밀도 개발이 이뤄지고 있는 것으로 파악됐다.

용적률이 900%면 어느정도 고밀도 개발일까. 이는 상업지역 vs 주거지역 용적률을 대조하면 이해가 빠르다. 실제 오피스텔 건립이 가능한 △중심상업지역은 400%이상~1,500%이하 △일반상업지역은 300%이상~1,300%이하로 높은데 반해, 주거지역은 △제1종전용이 50%이상~100%이하 △제1종일반 100%이상~200%이하 △제3종일반 200%이상~300%이하 △준주거 200%이상~500%이하로 차이가 크다.
 

이 말은 상업지역에 건립되는 오피스텔은 고밀도로 빽빽하게 지어지다보니 소음이나 조망, 사생활로 인한 분쟁 등 정주여건이 훼손될 소지가 크다는 의미다. 더욱이 오피스텔은 주택법 적용을 받는 아파트와 달리 진입도로나 어린이놀이터, 유치원, 경로당 같은 부대복리시설 의무 규정이 따로 없기 때문에 안전한 통학로와 건전한 교육환경 확보에 한계가 있을 수밖에 없다는 점도 문제다.

정주여건도 정주여건이지만 상업지역이 주거시설에 잠식될 경우 중심지 기능이 왜곡되는 건 물론, 도시 발전 잠재력까지 약화된다는 부작용도 고민해봐야 할 대목이다.
원래 상업지역엔 상가와 사무실, 의료·금융시설, 교육·문화시설, 관광·숙박시설 등 시민 편의성과 다양한 도시기능을 수행할 상업·업무기능이 집적돼야 하는데 차질이 불가피하게 된다는 거다.

이에 울산연구원은 상업지역 오피스텔의 주거연면적 비율을 축소해 고밀 준주택 건축시 정주여건 확충을 유도할 필요가 있다고 제언한다.

미래도시연구실 이주영 연구위원은 "오피스텔은 배기설비 설치에 대한 근거규정이 미비해 담배연기 등 세대 간 악취로 정주여건이 취약하다"면서 "이런 연장선상에서 허가권자가 승인 과정에서 공동주택에 준하는 기준 적용을 권고할 수 있도록 규정을 마련해 주민 편의시설과 복지시설을 갖출 수 있도록 유도해야 한다"고 말했다.
이어 "상업지역 내 주거기능의 연면적 비율과 총량을 제한해 과도한 고밀개발을 방지하는 동시에, 준주택인 오피스텔도 주거용 연면적에 포함하는 방안을 검토해야 한다"고 부연했다.

아울러 '상업지역 위계'를 설정, 중심지 기능 유지를 위한 토지관리방안 수립해야한다는 의견도 내놨다. 

이 연구위원은 "상업권역을 '중심상업'(도시거점상권 확충과 업무·문화·위락기능), '일반상업'(대생활권 단위의 상업기능 활성화), '근린상업'(근린생활권 서비스) 등으로 분류한 뒤 △중심상업권역은 주거복합건축물의 주거용 연면적 비율을 축소하고 △일부 쇠퇴한 일반상업권역은 정주인구를 확보할 수 있도록 주거복합건축물의 계획적 입지를 유도하며 △근린상업지역엔 대규모 주거복합건축물 개발을 지양해 상업공간 잠식을 방지해야 한다"고 조언했다. 조혜정 기자 jhj74@iusm.co.kr

 

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