울산, 미분양 리스크에 10가구 중 3가구 시기 ‘저울질’

봄 성수기를 맞아 전국적으로 4월 분양시장에 월간 최다 물량이 몰리면서 '큰 장'이 서게 됐지만 11년 만에 최악의 미분양 리스크에 시달리는 울산엔 분양가 아파트가 전무해 극명한 대조를 이루고 있다. 

더욱이 올한해 울산에 예정된 분양물량은 8,500가구가 넘지만 이 중 2,700여가구 즉, 10가구 중 3곳은 언제 분양할 지 정하지 못한채 공사중단 여부까지 심각하게 고민 중인 현장도 더러 나오는 분위기다.

# 경기>인천>서울 순…수도권 집중현상
28일 부동산R114(www.r114.com)에 따르면 다음달 전국에선 42개 단지에 총 3만7,457가구가 분양될 예정이다.
3월 예정물량의 일부가 4월로 연기된 데다, 봄 성수기로 분양이 몰리면서 애초 조사된 물량(2월 16일 기준 2만5,495가구) 보다 1.5배 뛰면서 월간 최다 공급이 이뤄지는 등 '큰 장'이 서게 됐다.
실제 올해 월별 분양예정 물량은 △1월 1만1,003가구 △2월 8,839가구 △3월 1만4,885가구 △4월 3만7,457가구 △5월 2만3,165가구 △6월 2만7,062가구 △7월 1만7,323가구 △8월 2만2,537가구 △9월 7,720가구 △10월 2만7,291가구 △11월 1만5,968가구 △12월 8,907가구 등 4월 분양시장이 활짝 열린다.
시·도별 4월 분양예정 물량은 △경기 1만7,832가구 △인천 3,541가구 △서울 3,283가구 △강원 2,723가구 △충남 2,208가구 순으로 수도권 집중현상이 뚜렷하다.
이는 청약 규제완화 이후 분양시장에 수요가 유입되기 때문인데 특히 중도금 대출한도(12억원) 폐지에 이어, 4월 규제지역 내 전용 85㎡ 이하 아파트에 대한 추첨제 확대로 서울 청약시장 호조세가 예상되면서 서대문센트럴아이파크 등 재개발 사업지들이 공급에 나서는 추세다.
 

# 울산, 미분양 리스크 커 4월 분양계획 '0'가구
반면 울산을 비롯한 대구, 대전, 세종, 전북, 경북 등 6개 지역의 경우 미분양 리스크가 커진 탓에 4월 분양계획이 전무해 수도권과 극명한 대조를 이뤘다.
실제 울산의 경우 지난 1월 미분양 주택이 전달 대비 19.1% 증가한 4,253가구로 늘어나 2011년 10월(4,501가구) 이후 11년 3개월 만에 최대치를 기록하면서 울주군에 이어 남구도 '미분양 관리지역'으로 분류된 상황이다.
사정이 이렇다보니 올 한해 울산의 분양예정 물량 총 8,581가구 중 2,756가구(32.11%)는 분양시기를 정하지 못한 상황이다. 즉, 10가구 중 3가구꼴로 분양시기가 미정인 건데 단지별로는 복산동 대광로제비앙(441가구)과 우정동 동원로얄듀크(1,301가구), 우정동 한라비발디(533가구), 무거비스타동원(481가구) 등이다.
월별 분양예정 물량은 1~4월, 7월, 9월은 아예 없고 △5월 352가구(유보라신천매곡) △6월 502가구(달동 더리브 231가구·신정동 힐스테이트 271가구) △8월 1,436가구(다운2지구 B2 우미린) △10월 770가구(KTX역세권 힐스테이트 436가구·삼산동 화성 334가구) △11월 2,033가구(남구 B-08) △12월 732가구(매곡 한신) 등으로 파악됐다.
울산 미분양 관리지역의 한 분양대행업체 관계자는 "작년에 기초공사에 착공한 상태지만 울산은 미분양 리스크가 워낙 큰 건 물론이고 중도금 대출이자도 비싸 경기를 지켜보고 있다"면서 "분양을 강행한다쳐도 미분양 물량이 많이 나오면 중도금을 확보하지 못해 어짜피 공사진행이 어려워지기 때문에 공사를 잠정중단하고 분양과 입주계획을 조정할 지 여부를 검토하고 있다"고 분위기를 전했다.

# 주택매매 소비자심리지수 상승
이런 가운데 국토연구원이 최근 발표한 '2월 부동산시장 소비자 심리조사' 자료에 따르면 울산은 '부동산시장'과 '주택시장', '주택매매시장'에서의 소비자심리지수가 각각 11.2p, 12.0p, 14.4p씩 오른 주요 상승지역으로 꼽혀 눈길을 끌고 있다.
지수는 0~200의 값으로 표현되는데 '100'을 넘으면 전월에 비해 가격상승이나 거래증가 응답자가 많다는 뜻이고 '95 미만'이면 하강 국면, '95∼114'는 보합, '115 이상'은 상승 국면으로 구분한다.
이 중 주택매매시장 소비자심리지수를 보면 작년 4월 110.6(전국 평균 116.0)으로 최고점을 찍은 뒤 계속 하향곡선을 그으며 12월 80.7(전국 평균 82.7)로 바닥을 쳤다. 그런데 올들어선 1월에 90.8(전국 평균 91.5)까지 회복했고 지난달엔 105.2로 전국 평균(102.1)을 웃돌았다.
다만, 소비자심리지수가 다소 개선됐다고는 해도 당장 주택을 구입할 계획은 없는 것으로 조사됐다. 실제 '주택 구입계획' 조사결과 울산은 △3개월 이내 4.3% △4~6개월 사이 1.8% △7~9개월 사이 5.6% △10~12개월 사이 17.6% △12개월 이후 70.7%로 조사됐다.

부동산R114 관계자는 "금리 부담과 집값 추가 하락 가능성이 여전한 만큼 시세 보다 높은 가격으로 분양되는 단지에는 관심이 덜할 것으로 보여 분양예정 물량이 모두 실적으로 이어질 지는 미지수"라며 "가격 방어가 가능하거나 미래가치가 기대되는 지역 위주로 수요 쏠림이 나타나 서울·부산 등 일부 지역을 제외하면 청약 온기가 전국으로 확산되기는 어려운 상황이다보니 미분양 리스크가 큰 지방을 중심으로 분양을 연기하는 사업지들이 늘어날 수 있다"고 말했다. 조혜정 기자 jhj74@iusm.co.kr