[우대빵의 부동산산책] 울산 월세 임대차시장 위험합니다!

　계약갱신청구권을 사용한 임대차매물이 늘어나면서 전세가격과 함께 월세가격 또한 빠르게 상승하는 것으로 나타납니다. 한국부동산원에 의하면 2024년7월 기준 전국 아파트 월세가격지수는 103.25로 계속 상승 중이며 울산은 114.52로 전국에서 가장 높습니다.

# 전국 월세지수 최고치 울산 · 충북 · 경북

　8월말(8월26일 기준) 현재 울산의 아파트 매매가격은 연간기준으로 마이너스(-0.38%)를 기록 중입니다. 최근 하락세를 멈추기는 했지만 상반기 주택시장이 좋지 않아 여전히 우울한 상황입니다. 그럼에도 불구하고 임대차시장, 그중 가장 실수요에 가깝다는 월세만 계속 오른다면 서민들의 주거안정에도 좋지 않은 영향을 미칠 겁니다.

　향후 월세시장이 어떻게 움직일 것인지를 파악하기 위해서는 주택시장 특히 임대차시장에 나와있는 월세매물의 추이를 살피는 것이 중요합니다. 

　안타깝게도 한달전과 비교해 전국에서 월세매물이 가장 많이 줄어든 지역은 울산입니다. 부동산정보업체 아실에 의하면 한달전과 비교해 울산의 아파트 월세매물은 16.3% 줄어들어 부산(0.3%)과 서울(5.6%) 등 오히려 월세매물이 늘어난 지역들을 압도합니다.

　울산 내에서는 북구의 매물 감소량이 두드러집니다. 132건의 매물이 97건으로 줄어들어 26.6%나 감소했습니다. 전국 시 구·군에서 3번째로 높은 감소폭입니다. 남구와 동구도 안심할 수 없습니다. 각각 19.7%, 18.4%가 줄어들어 다가올 월세 대란을 걱정하게 만듭니다.

　월세는 금리의 변수입니다. 금리가 올라가면서 시중의 월세는 많이 올랐습니다. 특히 전세사기 사건이 많이 발생해 후유증에 시달리면서 전세에서 월세로 임차수요가 많이 이전했습니다. 월세가 오히려 속 편하다는 분들도 많습니다. 이런 분들이 2030대를 중심으로 늘어나면서 월세시장은 당분간 강세를 보일 겁니다.

　안타까운 점은 투자수익률은 월세수익과 시세차익을 합쳐서 계산되는데 시세차익이 줄어들면서 이를 보완하기 위해 월세수익이 늘어나는 것은 아닌지 걱정입니다. 실제로 월세가격이 많이 오른 지역들은 대부분 지방입니다. 전국에서 월세가격지수가 가장 높은 곳 3개를 뽑으면 울산과 충북(110.37) 그리고 경북(108.74)이 포함됩니다. 심지어 전국에서 미분양주택이 가장 많은 경북이 포함되는 점 등을 고려하면 월세수익과 시세차익과의 상관관계에 의해 월세수익이 결정된다는 의심을 품게 됩니다.

　향후 울산의 월세가격 상승 여부를 판단하기 위해서 어떤 지표를 봐야 할까요? 조심스럽지만 고가 월세가 어떻게 움직이는 지가 중요하다고 봅니다. 초고가 월세는 동심원의 형태로 핵심지역에서 주변지역 그리고 서서히 외곽으로 영향을 미칩니다. 

　2024년 1월에서 8월말까지 울산에서 월세 거래된 전용면적 84㎡아파트 중 최고가로 거래된 단지 10개를 뽑아봤습니다. 

　2010년 중구 우정동에 입주한 820세대의 우정아이파크가 1억3000만원의 보증금에 850만원 월세로 가장 높은 월세가격을 기록했습니다. 

　이 계약은 올해 6월달에 이뤄진 재계약 건으로 울산 아파트 월세계약을 한 단계 높여 놓았습니다. 반천현대와 울산힐스테이트수암1단지 또한 각각 500만원의 월세 계약이 이뤄져 만만치 않은 월세가격을 기록 중입니다.

# 월세가격 2.24배↑… 향후 더 오를수도

　2024년 거래된 상위 10위 울산 아파트 평균 월세가격은 302.5만원으로 2021년(135만원) 같은 시기와 비교하면 무려 224.1%의 회복률을 보였습니다. 

　울산도 마찬가지지만 전국 대부분의 아파트는 2021년 최고가를 기록한 이후 하락했으며 2024년 이후에는 과거 시세를 회복 중이나 지역에 따라 회복률은 차이가 납니다. 아파트 매매가격이 여전히 80%대 회복률을 보이는 울산지역이 월세가격은 2.24배나 올랐다는 사실은 향후 월세가격이 더 오를 수도 있다는 우려를 나타냅니다.

　요즘은 그렇지 않은 경우도 있지만 월세는 서민들의 주거생활과 밀접하게 연관됩니다. 월세가 조금만 많이 오르면 가장 힘들어하는 계층은 서민들입니다. 본인 집에 거주 있거나 전세를 살고 있는 주택수요자들은 월세 상승에서 한발 비켜 있기 때문에 큰 부담이 없습니다. 예전부터 어른들이 돈을 모으기 위해서는 월세 살지 말라는 말을 했는데 그 우려는 지금과 같이 월세가 많이 오르는 경우 정확히 적용된다고 봅니다.

# 수도권과 차별화된 정책 추진 필요

　주택시장이 양극화되면서 최고가 월세 거래 가격도 계속 올라가는 중입니다. 안타깝게도 우리 울산지역의 경우 가격 상승률이 전국 자치단체를 압도합니다. 

　최고가 월세거래 아파트는 순차적으로 지역 주택시장에 영향을 미치며 울산의 경우 매매가격이 오르지 않았음에도 불구하고 월세가격이 더 많이 올라 서민들의 주거부담은 가중될 수 있습니다. 

　지방 주택 임대차시장을 안정시키기 위해서는 수도권과 차별화된 정책을 추진해야 합니다. 

　정부의 창구지도와 내년으로 다가온 3단계 DSR규제가 전국적으로 시행되면서 월세가격이 더 많이 오르지 않을까 우려됩니다. 심형석 우대빵부동산연구소장 미IAU교수