[우대빵의 부동산산책] 전세가율 높다고 울산 주택가격이 오를까?

　전세가격이 오르고 창구지도를 통한 전세대출에 대한 규제가 단행되면서 전세를 안고 집을 마련하는 ‘갭 투자’의 가능성은 더욱 커지고 있다. 2024년9월16일 기준으로 울산의 연간 아파트 매매가격은 0.35% 하락했지만 전세가격은 1.19% 상승해 전세 임대차시장은 강세를 보이고 있다.

　향후 갭 투자가 더 늘어날 가능성이 있는지를 판단하기 위해서는 ‘전세가율’이라는 지표를 살펴볼 필요가 있다. 전세가율이란 매매가격 대비 전세가격의 비율이다. 전세가율이 높으면 매매가격으로 전환 가능성이 커진다고 한다. 그 기준점은 60~70%이다. 

　한국부동산원에 의하면 2023년 7월 전국의 전세가율(66.1%)이 저점이었고, 최근에는 조금씩 오르는 중이다. 올해 8월 현재 전국의 전세가율은 67.5%이다. 지방과 수도권, 수도권 내에서도 주거선호지역과 그렇지 않은 지역의 전세가율은 차이가 크다. 일반적으로 수도권이 낮고 주거선호지역은 더 전세가율이 낮다.

# 충북 청주시 서원구 올해 8월  ‘83.6%’

　8월 현재 우리 울산의 전세가율은 72.4%이다. 광역시 중에는 광주 다음으로 가장 높은 수준이다. 지방의 전세가율은 이미 70%를 넘었지만 아무도 이를 주택가격 상승의 전초 단계라고 생각하지 않는다. 전세가율의 격차를 이해하기 위해서는 가격보다는 수요에서 그 해답을 찾아야 한다.

　전세가격이 매매가격에 비해 상대적으로 높은 지역은 매매수요보다는 전세수요가 더 많은 지역이다. 수도권은 아파트 가격 상승의 가능성이 크니 매매수요가 상대적으로 많고, 지방은 그 반대이니 전세수요가 많아 전세가율이 높다는 의미이다. 따라서 전세가격이 오른다고(전세가율이 높아진다고) 매매가격이 꼭 병행해서 오르지는 않는다.

　전국에서 전세가율이 가장 높은 곳은 충북 청주시 서원구로 올해 8월 현재 83.6%이며, 다음은 전남 목포시, 전남 광양시로 각각 83.4%, 83.3%이다. 반면 전세가율이 가장 낮은 곳은 서울 송파구로 46.0%이며 다음은 서울 용산구와 강남구가 각각 46.2%, 46.4%이다. 전세가율이 높으면 주택 수요자 입장에서는 투자하기 유리하다. 전세가율이 높다는 말은 전세를 안고 아파트를 매입하면 적은 자본으로도 매입이 가능하기 때문이다. 전세를 안고 아파트를 매입하는 것은 대출을 받아 아파트를 매입하는 것과 유사하다. 전세를 대출의 한 수단으로 활용하는 것으로 대출에 따르는 이자 비용 마저도 부담할 필요가 없어 투자수익은 더욱 올라간다.

　전세가율이 낮은 지역은 대부분 도심의 주거 선호 지역이며 전세가율이 높은 지역은 반대다. 전세가율이 가장 낮은 지역 20개를 선정하면 서울이 14개로 압도적으로 많이 포함된다. 그럼에도 불구하고 현재 주택가격 상승은 거의 서울을 중심으로 일어난다. 

　전세가율이 높은 곳에서 갭 투자가 발생할 가능성이 큰데 이들 지역은 대부분 주거선호지역이 아니어서 주택수요자들의 선택을 받을 가능성이 적다. 따라서 갭투자로 인해 주택시장이 불안해질 가능성은 그리 크지 않다. 최근 아파트 매매가격 상승은 전세가율이 가장 낮은 수도권 주거선호지역을 중심으로 이뤄지고 있으며 아파트 가격이 높아 갭투자를 통해 주택을 매입하기에도 부담된다.

　특히 현재의 주택시장은 실수요자들이 시장을 주도하기 때문에 갭투자로 인해 투기 수준의 시장 교란 행위는 발생하기 어렵다. 실제로 부동산 정보업체 아실에 의하면 2024년 1분기 갭투자가 가장 많이 이뤄진 시·구를 살펴보면 서울 지역은 10위내 단 한곳도 포함되지 않았다. 따라서 갭투자를 막기 위해 이뤄지는 대출 규제를 포함한 부동산 규제는 목표한 성과를 달성하기도 어려우며 오히려 주택시장을 왜곡시킬 가능성이 크다.

# 부동산 시장 관행 이젠 작동 않아

　특히 최근 전세금의 상당부분이 과거와는 다르게 자기자본이 아니다. 1~2억원의 전세가 흔했던 과거에는 이 자금이 대부분 자기자본이었다. 하지만 5억원이 훌쩍 넘는 지금은 타인자본인 경우가 많다. 전세에서 매매로 이동하는 수요가 50%이상인 반면 월세에서 매매로 이동하는 수요는 10%가 안되던 과거의 경험칙이 이제는 적용되지 않을 수 있다. 따라서 현재 울주군의 전세가율(75.6%)이 울산에서 가장 높다고 투자를 하는 것은 바람직하지는 않다는 말이다.

　물론 전세가율이 높아지고 전세가격이 상승하는 현상은 주택시장에는 분명히 호재이다. 실제로 몇몇 지역에서는 전세가격 상승에 따른 매매가격 상승 또한 감지되고 있다. 매매가격이 하락하고 전세가격이 더 많이 하락했던 2022년의 경우 주택시장은 초토화되었다. 따라서 매매시장이 어렵더라도 전세시장이 버텨주는 경우에는 주택시장 또한 큰 어려움이 없었다. 하지만 과거 신화처럼 여겨졌던 전세가격이 오른다면 매매가격 또한 오를 것이란 부동산시장의 관행은 이제는 그렇게 잘 작동하지 않을 가능성이 크다. 

　특히 지역에 따라 양극화되는 현재의 주택시장 트렌드는 전세·매매시장에서도 살펴볼 수 있을 것이다. 주택시장의 변화에 끊임없는 관심을 가져야 하는 이유이다. 심형석 우대빵부동산연구소장  미IAU교수