[우대빵의 부동산 산책] 울산 PIR은 5.1년, 얼마나 높은 걸까?

　PIR(Price Income Rate)이란 소득대비 주택가격의 비율로서 연소득을 모두 모아 주택을 구입하는데 걸리는 기간을 이야기한다. 가계의 주택구입 능력을 나타내는 대표적인 지표로서 주택가격의 수준을 평가할 때 많이 인용된다. PIR은 가정의 불합리성과 현상 이해의 한계에도 불구하고 주택가격의 수준을 평가하는 지표로서 전가의 보도처럼 널리 활용되고 있다. 소득을 모두 모아 집을 사는 사람도 없을 뿐 아니라 ‘자산’을 고려하지 않는다는 치명적인 결함이 있는 것이다. 주택구입 예정자 대부분은 소득과 함께 자산을 활용해 주택을 구입하며 소득은 오히려 구입 당시보다 구입 후 대출 상환을 고려할 때 중요한 변수가 된다.

　국내에서는 대부분 한국의 PIR이 높다고 인식하지만 OECD가입국가들의 PIR 변화를 조사한 자료에 의하면 한국이 가장 낮은 수준으로 나타난다. 2015년에서 2023년 동안 가장 집값(PIR)이 많이 오른 나라는 포르투갈로 54% 상승했으나 한국은 오히려 15%가 하락했다. 한국보다 PIR이 더 하락한 나라는 불가리아와 루마니아가 유일하다. 이는 평균소득을 평균 주택가격과 비교해서 나타난 정확한 결과이며, 평균소득과 서울 아파트를 비교하는 비교대상을 잘 못 선택하는 국내의 과장된 연구와는 차이가 난다.

　동남지방통계청이 올해 8월에 발표한 ‘동남권 지역소득(잠정) 배분 추이’ 보고서에 따르면 울산의 1인당 지역총소득은 6,093.3만원으로 동남권 평균 3,781.3만원에 비해 1.61배, 전국 평균(4,252.7만원) 보다는 1.43배나 많았다. KB부동산에 의하면 울산의 평균 주택가격이 3억1,067만원이니 우리 울산의 PIR은 5.1년이 나온다. PIR은 5~10사이인 경우 안정적이라고 말한다. 따라서 현재 울산의 집값은 지극히 정상적이며 안정적이다. 

　주택가격의 수준을 평가하는 마땅한 지표가 없는 상황에서 주택가격과 분위별 소득을 일치시켜 분위별 PIR을 계산한다면 소득수준별 주택가격 정도를 파악할 수 있어 소득과 주택가격을 비교하는 더욱 유용한 지표를 확보할 수 있다. 통계청에서 발표하는 가계 월 소득(10분위)과 주택소유통계(10분위)를 활용하면 분위별 PIR을 정확히 계산할 수 있다.

　2023년 기준으로 소득 10분위(상위10%)와 10분위 주택자산가액(상위10%)을 비교하면 PIR은 5.31에 불과하다.

　10분위 주택가격은 평균 12억5,500만원이며, 가계 월 소득은 1,974.7만원으로 PIR은 5.3 수준이다. 그 다음 분위(9분위)는 주택가격이 5억대로 급격히 감소하기 때문에 PIR은 4로 대폭 떨어진다.

　평균 소득을 보유한 가계의 경우 울산의 주거선호지역 아파트를 구입한다는 것은 쉽지 않다. 특히 현재와 같이 법이나 규정에도 없는 정부의 대출규제가 전격적으로 시행되고 있는 경우에는 본인의 소득을 고려한 주택을 구입하는 것이 바람직하다. 따라서 분위별 PIR을 살펴보는 것이 현재의 주택시장을 평가하는 더 합리적인 지표가 될 수 있다.

　안타까운 사실은 평균소득과 서울 아파트 심지어 강남의 아파트를 비교하면서 집값이 과도하게 높다는 혹세무민(惑世誣民)하는 연구들이다. 연구는 비교대상이 같아야 한다. 비교대상을 다르게 해서 이루어지는 대부분의 연구는 사회 현상을 이해하려는 목적보다는 본인의 불손한 의도를 뒷받침하려는 왜곡일 따름이다.

　소득이 높은 자산가들이 주거선호지역 아파트를 구입할 수 있기 때문에 주택거래의 실제 현장에서는 PIR이 그리 높지 않다. 심지어 서울의 강남 아파트를 거래하는 경우에도 마찬가지이다. 이런 점 등을 고려한다면 현장을 제대로 이해하기 위해서는 분위가 일치하는 소득과 주택가격을 비교하는 것이 주택가격의 수준을 평가하는 정확한 지표가 될 수 있다.

　주택가격은 어느 시기나 높았다. 어느 시기나 영끌(영혼까지 끌어 모으다)로 집을 살수 밖에 없었고 집을 산 이후에도 가격이 떨어질까 항상 걱정했었다. 심지어 조선시대에도 집값이 높아 사대문 내에 산다는 것이 굉장히 힘들었다고 한다. 이런 점 등을 고려한다면 현재의 집값이 소득대비로 높다고 이야기하는 것은 근거가 없는 선동에 불과할 따름이다.

　올해 울산에서 거래된 아파트 중 전용면적 84㎡인 경우 문수로아르티스가 10억6,381만원으로 최고가를 기록했다. 울산의 평균소득과 이 아파트를 비교하면 PIR이 무려 17.5년이나 된다. 하지만 모든 주택수요자들이 문수로아르티스를 살 필요는 없고 그렇게 하지도 않는다. 합리적으로 집값의 수준을 평가하는 현실성 있는 지표가 하루빨리 개발됐으면 한다.