[우대빵의 부동산 산책] 울산 주택시장 젊은 인구 ‘유출’ 주목

　통계청의 인구이동통계에 의하면 작년(2024년)에도 울산은 인구유출이 많았다. 4,850명이 빠져나갔으니 2020년 1만3,600명 유출에 비하면 크진 않지만 전입인구보다 전출인구가 계속 늘어나고 있다. 2024년 전입자보다 전출자가 많아 순 유출이 가장 많은 비율로 발생한 지역을 순서대로 나열하면 광주, 제주, 서울 다음이 울산이니 계속된 인구유출은 신경을 쓰이게 한다.

　인구는 주택수요를 구성하는 가장 기본적인 단위이다. 부동산에서는 이를 ‘주택수요의 양’이라고 표현한다. 가장 기본적 단위인 인구가 줄어들면 ‘주택수요의 질’인 소득, ‘주택수요의 범위’인 외지인 매입 그리고 고령화 시대에 그 중요성이 갈수록 커져가는 ‘주택수요의 군집’인 계층별 인구 등 여타 주택 수요가 아무리 늘어나도 다 부질없다. 인구가 감소하는 지역은 장기적으로 주택수요가 줄어들면서 주택시장이 부진한 흐름을 보인다. 따라서 인구의 자연적 증감이 어려운 지금, 인구의 사회적 증감인 인구이동에 주목해야 한다.

　인구 이동이 주택시장에서 중요한 이유는 주택수요를 구성하는 가장 기본적인 단위면서 인구이동이 이뤄지는 가장 주요한 원인 중 하나도 주택 문제이기 때문이다. 울산 인구가 지금과 같이 계속 유출된다면 주택시장 또한 불안해질 수 있다. 인구유출은 주택수요를 줄어들게 만들어 주택시장이 침체에 빠질 수 있다. 

　울산의 인구 유출은 2014년만 해도 오히려 3,000명이 늘어났다. 하지만 2020년 1만3,600명이 순 전출되면서 인구 유출의 문제가 심각했는데 2023년에는 6,200명, 작년(2024년)에는 4,850명으로 인구유출 규모는 줄어들고 있지만 문제는 다른 곳에 있다. 유출되는 인구의 양보다는 질이 나빠지고 있다는 말이다.

　전국의 연령별 이동률을 살펴보면 20대와 30대의 이동률이 항상 높다. 작년(2024년)에는 20대는 23.9%가 30대는 21.0%가 이동했다. 전년(2023년)과 비교해도 각각 1.1%p, 0.9%p 순으로 이동률이 증가했다. 

　반면 60대 이상 연령대는 이동률이 낮다. 2030세대는 대부분 학업을 위해, 직장을 위해 이동을 한다. 

　특히 2030세대는 태어난 곳에서 자란 기간이 길지 않기 때문에 지역 충성도 또한 높지 않다. 반면 자기 주장이 강하기 때문에 본인에게 가장 최적의 지역에서 생활하기를 원한다.

　반면 60대 이상의 인구는 본인들이 자라고 생활한 곳에 대한 충성도가 높은 편이다. 그리고 2030세대처럼 학업을 위해 직장을 위해 이동할 필요도 없다. 은퇴했거나 은퇴를 앞두고 있는 연령대이기 때문에 굳이 고향을 떠나면서까지 생활 영역을 바꾸고 싶어하지 않는다. 자제분들이 대부분 수도권에 있지만 가끔씩 올라가서 보면 되지 굳이 서울에서 생활할 이유를 찾기 어려운 것이다.

　이렇게 2030세대의 이동이 가장 많이 이뤄지는 현상은 주택시장에서는 중요한 의미를 갖는다. 연령대별 인구이동이 중요한 이유는 2030세대가 주택시장에서 차지하는 위치 때문이다. 부동산을 매입하는 가장 주력계층은 4050세대들이지만 우리는 항상 미래의 주택시장을 고민해야 한다. 현재는 그래도 인구도 증가하며 가구수는 늘어나고 있다. 하지만 10년 20년 후를 생각한다면 주택시장의 수요에서 2030세대의 중요성은 엄청나게 커진다. 미래의 인구와 가구수가 감소할 때 어느 지역에 더 젊은 연령층이 존재하는 지에 따라 주택시장이 받는 충격이 달라질 수 있기 때문이다.

　인구가 감소하는 축소지향의 시대에는 인구의 자연적 증감이 거의 불가능하기 때문에 인구의 사회적 증감 즉 인구 이동이 중요하게 된다. 청년층의 이탈은 그 지역의 경쟁력을 평가하는 시그널이 될 수 있다. 이런 측면에서 울산의 인구이동 통계는 큰 충격을 준다.

　미래의 주택수요라고 볼 수 있는 울산의 15세~39세 연령층의 2020년~2024년까지 순이동은 평균 60.3%에 이른다. 지난 5년간 총 4만7,900명의 인구가 유출됐는데 그 중 15세~39세 연령층은 무려 2만8,800명이 유출됐다. 안타깝지만 유출인구의 대부분이 젊은 층이라는 말이다. 주택시장에서는 ‘직주근접’보다 더 강력한 투자 격언은 없다. ‘직주근접’은 직장 근처에 주거지가 있다는 말인데 주택시장에서 주택수요를 견인하는 가장 큰 영향력은 직장이다. 내 집 마련 조건에서 ‘직주근접’이 중요시되면서 미래의 고급일자리가 많은 지역의 주거가치는 계속 올라가지만 이런 일자리가 줄어드는 지역의 주택가격은 하락할 가능성이 크다.

　울산에는 튼튼한 대기업이 안정적으로 자리잡고 있다. 울산의 GRDP(지역내총생산) 또한 전국 수위의 수준이다. 그럼에도 불구하고 청년층이 이렇게 많이 유출된다는 것은 언뜻 이해하기 힘들다. 하지만 중후장대형 산업인 자동차, 조선, 석유화학이 자리잡고 있는 울산의 일자리가 청년층이 원하는 일자리와 과연 일치하는 가는 고민해야 하는 사항이다. 단순히 일자리 때문에 울산을 떠나지 만은 아닐 것이다. 10대의 인구유출도 상당하다는 것을 생각하면 고등교육기관이 많지 않다는 것도 우려되는 점이다.

　한국부동산원에 의하면 올해 2월 울산의 아파트 매매가격이 광역시 중에서는 처음으로 0.03% 상승 전환했다. 다행스러운 점은 2024년 젊은 층의 유출이 40%대로 떨어졌다는 사실이다. 젊은 층의 인구이동이 줄어들면서 사회적 인구이동에 대한 희망을 갖게 만들었다. 이런 긍정적인 흐름이 계속되기 위해서는 젊은 층의 유출 나아가 전체 인구 유출을 막기위한 울산의 노력이 절실히 필요하다. 울산의 인구유출에 대한 골든 타임이 지난 건 아닌지 걱정된다. 심형석 우대빵부동산연구소장·미IAU교수