[우대빵의 부동산 산책] 수도권 규제로 울산 아파트 부활하나?

　서울 전역과 경기도 12개 지역이 세금 중과와 대출 규제 그리고 실 입주가 요구되는 규제지역으로 지정됐습니다. 순차적으로 진행되던 문재인 정부 시절과 다르게 이재명 정부의 부동산 규제는 극단적입니다. 극단적인 규제로 인해 수도권 주택시장은 가격 상승폭이 줄어들고 거래는 급감하는 중입니다. 반면 지방 주택시장은 반사이익을 보고 있습니다.

　정부의 부동산 대책이 발표된 이후 지방 광역시의 아파트 거래량은 뚜렷한 증가세를 보였습니다. 규제의 풍선효과가 수도권뿐 아니라 지방에도 영향을 미친다고 볼 수 있습니다. 수요 이동 현상이 얼마나 강력할지는 지켜봐야 겠지만 훈풍이 부는 것은 사실입니다. 국토부의 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 15일 이후 16일 간 우리 울산지역은 직전 16일보다 29.09%나 아파트 매매거래가 늘었습니다.

　지역별로 보면 광주가 가장 큰 폭의 증가세를 보였지만 울산은 인근 지역에서는 가장 높은 증가율을 보였습니다. 부산과 대구의 증가폭이 각각 22.81%, 18.01%에 그친 점을 생각한다면 울산에 수요가 몰리면서 풍선효과가 나타나는 것은 아닌지 기대됩니다. 서울과 수도권의 주택 구매가 어려워졌지만 5대 광역시와 같은 대도시를 먼저 찾으면서 거래가 늘어난 것으로 판단됩니다.

　실제로 울산의 아파트 매매가격은 여타 지방의 대 도시들을 압도합니다. 2025년 들어 지방광역시의 아파트 매매가격은 모두 하락했지만 울산만 유일하게 상승했습니다. 상승률은 0.95%로 높지 않지만 최근의 주간 상승률이 0.1%까지 오른 점을 고려한다면 연말에는 더욱 상승폭을 키울 것으로 생각됩니다. 주간 단위의 0.1% 상승률은 연간으로 환산하면 5%가 훌쩍 넘어가기 때문입니다. 

　이렇게 거래가 늘어나고 아파트 매매가격이 상승하는 이유는 울산의 주택시장에 다양한 호재가 반영됐기 때문입니다. 첫번째 호재는 울산시가 추진 중인 도시철도 2호선 건설사업이 정부의 예비타당성조사(예타) 대상 사업으로 선정된 점입니다. 개통시기는 2032년으로 멀지만 전국 광역시 가운데 유일하게 도시철도가 없는 울산시는 이번 사업을 통해 내부 철도망을 구축할 계획입니다.

　2호선이 완공되는 시기에는 올해 말에 착공 예정인 1호선(2029년 개통 예정)과 연결돼 울산 도심을 동서남북으로 연결하게 될 것입니다. 추가적으로 동해선 광역전철(태화강-부전역)이 내년 9월 북 울산역까지 연장되고, 울산-양산-부산 광역철도(2031년 개통 예정)가 더해진다면 울산의 교통 인프라는 획기적으로 개선될 전망입니다.

　울산의 주택경기는 지역경제상황에 좌우되는 경향이 큽니다. 산업도시라는 울산의 특성으로 인해 대기업들이 지탱하는 지역경기가 경기순환에 따라 움직이기 때문입니다. 부동산 시장 또한 예외는 아닙니다. 최근 울산에는 미국의 한국 핵추진잠수함 건조 승인과 마스가(MASGA) 프로젝트 등의 호재로 조선업 경기가 회복세에 접어들고, 글로벌 클라우드 시장을 선도하는 아마존웹서비스(AWS)와 SK그룹이 총 7조원 규모의 AI전용데이터센터를 울산에 공동 구축하기로 했습니다. 여기에 올해 안에 결정될 기회발전특구까지 지정된다면 이차전지, 에너지 등 대규모 투자 유치가 가능할 것으로 보입니다. 일자리가 곧 주택가격인 지금 울산의 움직임은 주택시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

　향후 울산 주택시장의 미래 또한 긍정적일 것으로 예상됩니다. 국토연구원에서는 3~6개월 후 주택 매매시장이 어떻게 될 것인지를 예측해볼 수 있는 ‘주택시장 소비심리지수’를 발표합니다. 우리 울산이 125.2로 서울(122.7)을 넘어서 전국에서 가장 높습니다. 상승 국면을 보이는 곳은 전국에서 서울과 울산이 유일합니다. 전월대비 지수 상승 또한 높아 주택시장의 향후 미래를 긍정적으로 볼 수 있게 만듭니다.

　정부의 규제로 인해 연초 대비해서 서울의 아파트 매매매물은 무려 26.8%나 줄었습니다. 반면 지방 대부분의 지역은 매물이 오히려 소폭 늘었습니다. 이런 상황에서도 울산은 연초와 비교하면 5%가량 매매 매물이 줄었습니다. 전세매물은 더 심각한 상황입니다. 무려 36.2%나 줄어 11월 7일 현재 울산의 아파트 전세매물은 467건에 불과합니다. 이렇게 매물 잠김이 심해진다면 꾸준한 거래량 증가와 함께 매매가격에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

　울산 주택시장의 상승을 걱정스러운 눈으로 보는 분들도 많을 겁니다. 하지만 주택이라는 실물자산은 물가상승률이나 소득증가율 정도는 올라야지 정상입니다. 그렇지 않다면 오히려 가격이 하락하는 경기침체 국면이라 보는 것이 합리적입니다. 따라서 지금의 흐름은 아주 정상적이며 바람직합니다. 수도권의 강한 규제로 울산 부동산시장이 하루빨리 정상화되기를 바랍니다. 심형석 우대빵부동산연구소장·미IAU교수