울주 언양터미널 25층 청년시설 개발 ‘제동’…사업성 난항에 계획 축소
군, 공간혁신구역 개발방식 변경 추진 당초 청년임대주택·창업시설 등 2개 동 계획 공공기관 참여 어렵고 민간도 나서지 않아 도시혁신구역 대신 입체복합구역 전면 재검토
2026-10-22 신섬미 기자
22일 울주군에 따르면 국토교통부 공간혁신구역 선도사업 후보지로 선정된 언양 임시 시외버스터미널 부지를 개발하기 위한 공간재구조화계획 수립 용역을 지난해 4월부터 진행하고 있다.
이와 관련해 이달 초 전략환경영향평가 용역을 발주한 상태로 예산은 5,500만원, 용역 기간은 1년이다.
울주군은 2024년 후보지로 선정되면서 3만2,100㎡ 규모의 해당 부지에 ‘청년활력시설’과 ‘문화편의시설’ 등 건물 2개 동을 짓는 내용으로 사업을 추진할 계획이었다.
사업은 개발 목적과 대상에 따라 △토지 용도·건축물 밀도 규제를 대폭 완화해 자유롭게 복합개발이 가능한 ‘도시혁신구역’ △기존 용도지역을 바꾸지 않고 다양한 용도의 시설을 함께 설치 가능한 ‘복합용도구역’ △기반시설 부지의 용도, 밀도 제한(2배 이내)을 완화하는 ‘도시·군계획시설 입체복합구역’ 세가지로 구성된다.
울주군은 이 가운데 ‘도시혁신구역’으로 추진하기로 했다.
당시 구상한 시설 규모는 △청년활력시설의 경우 9,298㎡ 부지에 지상 25층·지하 2층 규모로 청년임대주택과 청년창업시설, 판매시설 등을 △문화편의시설은 1만852㎡ 부지에 지상 6층·지하 2층 규모로 문화집회시설과 공영주차장 등이었다.
하지만 그동안 정부 컨설팅 등을 거치며 사업 실행 가능성에 한계가 있다는 판단이 나오면서 개발 방향을 ‘도시·군계획시설 입체복합구역’으로 변경해 추진한다.
처음 계획을 세웠을 당시만해도 언양을 2도심으로 설정한 데다 지역 고령화에 대응할 필요성 등을 고려해 청년임대주택을 포함했다.
하지만 정부가 ‘사업의 실행 가능성’을 가장 중요하게 평가하면서 실제로 추진 가능한지에 대한 우려가 제기됐다.
도시혁신구역은 건폐율과 용적률 등 규제를 대폭 완화해 고밀도 복합개발을 할 수 있지만, 이를 뒷받침할 사업 주체와 사업성 확보가 전제돼야 한다.
울주군은 당초 울산도시공사, 한국토지주택공사(LH) 등과 사업 참여 방안을 논의했으나 현실적인 참여가 어렵다는 봤다.
이외에 고층 건물을 지어 사업을 추진할 민간 사업자가 나서지 않으면서 당초 계획을 유지하기 어렵게 됐다.
입체복합구역으로 추진할 경우 건폐율과 용적률은 물론 건축물 높이에도 제한이 따르는 만큼, 울주군은 이에 맞춘 시설 규모와 배치 등 사업계획 전반을 재검토하고 있다.
사업 추진 절차에도 차이가 있다. 도시혁신구역으로 추진할 경우 수립한 계획을 국토교통부에 제출한 뒤 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐야 하는 반면 도시·군계획시설 입체복합구역은 울산시 도시계획위원회 심의만 거치면 돼 사업 추진 절차가 상대적으로 간소하다.
울주군 관계자는 “사업 실행 가능성 등을 종합적으로 검토한 결과 입체복합구역으로 방향을 바꾸게 됐다”라며 “이에 따라 기존 시설 계획도 규모 등에서 변화가 생겼다. 구체적인 내용은 아직 확정되지 않았다”고 말했다.