[경제칼럼] 새로운 기회, 일본 부동산 투자

국내 부동산시장 규제 강화
해외로 눈돌리는 투자자들
높은 수익‧투자 자유로운
日서 새로운 시장 개척을

선진국 부동산시장의 장점은 안정성이다. `잃어버린 30년’이 가장 먼저 떠오르는 나라에 대한 투자가 안전하다니 다소 이상하게 들릴 수 있다. 개발도상국을 방문했을 때와 일본을 방문했을 때 확연히 다른 점을 느낀다. 베트남 부동산시장을 둘러보고 난 후에는 정말 외국인들이 투자해도 되는지, 나중에 투자금은 회수할 수 있는지 등등을 고민한다. 하지만 선진국 부동산시장인 일본은 벌써 몇 십 년 전에 외국인의 부동산 투자가 자율화됐으니 이런 고민을 할 이유가 없다. 최근 일본경제의 부활은 이런 안정성에 기름을 부은 겪이다.

일본 경제가 부활하고 있다. 여기에 2020년 도쿄올림픽도 있어 일본 전체가 활력을 되찾은 느낌이다. 올해 일본을 방문한 외국인 관광객 수는 3,000만 명을 넘을 것으로 예상된다. 부동산시장 또한 경기 부활과 맞물려 다시금 꿈틀거리고 있다. 가장 먼저 움직이는 상품은 한국과 마찬가지로 고가 아파트일 것이다. 동경에서는 최근 오쿠션(오쿠+맨션)이 큰 인기를 끌고 있는데 분양가 1억엔(약 10억원)이 넘는 맨션을 일컫는 단어다. 2005년 일본 수도권 전체 맨션의 1%에도 미치지 못했던 오쿠션의 비중이 18년 초에는 5%를 넘어섰다고 한다. 본격적인 부활의 시작을 알리는 신호탄이다.

일본의 대표적인 부동산전문 싱크탱크인 일본부동산경제연구소의 연구원은 “일본 부동산시장이 다시금 호황을 누리고 있다. 여기에는 여러 이유를 들 수 있지만 양적완화가 가장 크게 작용한 것으로 보인다.”고 말했다. 시중에 많이 풀린 돈이 부동산시장을 움직이는 가장 큰 요인이라는 진단이다. 따라서 도쿄올림픽이 열리는 2020년을 기점으로 일본 부동산시장의 급격한 변화는 없을 것으로 예상할 수 있다. 여전히 양적완화가 진행되고 있기 때문이다. 동경 오피스나 상가의 자본수익률(capital gain)은 4%대에 그치나 오사카와 나고야는 6%대를 넘는데 이 또한 안정성이란 변수로 설명이 가능하다. 도쿄에 비해 여타 도시들에 대한 투자는 위험하다는 말이다.

일본 부동산에 투자할 때 가장 중요하게 생각해야할 점은 대출을 어떻게 일으키느냐다. 일본은 거소일치(居所一致)가 되지 않으면 개인에게는 대출이 어렵다. 한국의 투자자들에게는 치명적이다. 대출이 안 된다면 일본 투자의 큰 장점 중 하나를 잃어버리는 것이다. 일본 주택론의 대출 이자는 0.5~0.8%라고 한다. 이 정도 대출이자라면 월세를 아무리 보수적으로 잡아도 투자수익률이 10%는 훌쩍 넘는다. 거래 및 관리비용을 고려하더라도 우리나라 보다는 월등한 운영수익을 얻을 수 있다는 확신이다.

방법이 없을까. 투자법인(SPC)을 설립하는 것이 대안이 될 수 있다. 금융회사에 의하면 담보물건의 가치에 따라 다르겠지만 일반적으로 구입가격의 30% 정도 자기자금이 준비된다면 법인 대출은 특별히 어렵지 않다고 한다. 개인명의가 아닌 법인이 투자하므로 절세도 가능하다. 임대수익을 경비 처리할 수 있다면 법인세를 거의 내지 않아도 된다.

일단 한국과 같이 새 아파트에 대한 기대가 큰 일본에서는 바람직한 투자 상품이다. 일본에서는 새 주택 거래가 전체 주택 거래에서 차지하는 비중이 80%가 넘는다. 우리나라에서는 분양권 거래가 전체 거래 중 30%의 비중을 넘은 적이 있었을 따름이다. 동경도심에서 5㎞정도 떨어진 아리아케라는 신도시의 20, 30평대 아파트의 분양가격은 5~6억원대다. 대금지급 조건은 우리와 다르게 계약금 10%, 중도금 20% 나머지 70%가 잔금이다. 중도금 대출 등은 주택사업자가 책임지지 않겠다는 의도다. 입주 후 담보대출로 전환하라는 말이다.

8‧2부동산대책 발표 이후 부동산시장에 대한 규제는 계속 강화돼 국내 부동산 투자자들의 발길은 해외로 향하고 있다. 중국을 대체해 급속히 성장하는 베트남 등이 우리를 유혹하고 있다. 하지만 이런 동남아 국가들은 현재 과열이다 싶을 정도로 부동산시장이 초호황을 맞고 있다. 금융위기를 겪을 수 있는 소규모 경제이며 국가 리스크(country risk)가 크다는 점 등을 고려한다면 선진국 시장으로 눈을 돌려보는 것도 좋은 대안이 될 수 있다. `안전한 부동산투자’, 고령화와 선진국의 대열에 들어선 우리나라 투자자들이 명심해야할 투자전략일 것이다.