[경제칼럼] 울산 고가 전세가 위험하다

초고가 전세 올라 상승세 외곽지역까지 영향 미쳐
주변 매매가격까지 끌어올릴 수 있어 주목해야
잘못된 부동산 정책으로 서민 피해 보면 안돼

2020년 7월 임대차 2법이 통과되고 불안하던 전세시장은 폭등하는 중이다. KB국민은행에 의하면 문재인정부 집권 3년 동안 울산아파트의 전세가격은 8.84% 하락한데 반해 최근 1년간(2020년 5월~2021년 6월) 상승률은 무려 13.72%에 이른다. 기간의 차이를 고려한다면 상승률은 위험한 수준이다. 재산세 강화도 전세 실종에 크게 기여했는데 전세 대신 반 전세, 월세가 급격히 늘고 있는 이유는 저금리의 영향도 있지만 세금을 보전하려는 집주인들의 움직임 때문이라고 볼 수 있다. 6월 초 울산아파트의 전세수급지수는 121.8로 전국 최고를 기록 중이다. 

울산의 전세가격 상승은 계속될 가능성이 크다. 정부의 정책변화가 없다면 임대차시장은 현재의 상태를 유지할 것으로 예상되고 전세시장의 바로미터(barometer)라고 할 수 있는 초고가 전세 또한 많이 오르고 있기 때문이다. 초고가 전세가 나하고 무슨 상관이 있느냐고 생각하신다면 큰 오산(誤算)이다. 초고가 전세는 동심원의 형태로 핵심지역에서 주변지역, 그리고 서서히 외곽지역으로 그 영향을 미친다. 울산 핵심지역의 전세가격이 상승하면 외곽지역의 아파트 전세도 시간차를 두면서 그 영향권에 들어갈 것이다. 

울산의 주거선호지역 전세입자 중에는 집이 있는 분들이 꽤 된다. 학군, 직장 등 여러 이유로 다른 집에서 전세로 거주하는 중이다. 자가보유율과 자가점유율의 차이인데 지역에 따라 다르지만 대략 3~5% 내외의 가구가 여기에 속한다. 이런 분들은 주거선호지역의 집값에 민감하다. 초고가 전세가 오르면 이를 본인이 소유한 집에도 적용하게 된다. 가격 상승분을 100% 보전하기는 어렵겠지만 이런 움직임은 필수적이다. 

올해 들어 현재까지 울산에서 최고가로 전세 거래된 아파트는 대공원롯데인벤스가(55평)로 9억원이다. 다음은 문수로2차아이파크1단지(43평) 7억5,000만원, 대공원한신휴플러스(33평) 7억3,000만원이다. 울산에서 매매가격이 아닌 전세가격이 10억원에 가까이 거래되는 것은 특이한 일이며 도대체 누가 여기에 살까를 의심하게 만든다. 특히 작년 같은 기간과 비교하면 상위 10위의 전세거래는 많이 올랐다는 것을 알 수 있다. 

작년 같은 기간 가장 높게 전세 거래된 아파트는 신정롯데킹덤(67평)으로 6억5,000만원에 그쳤다. 평수나 금액 등을 따져보면 올해 들어 전세가격이 상당히 많이 오른 것을 알 수 있다. 다음은 대공원월드메르디앙(57평) 6억2,000만원, 문수로2차아이파크1단지(44평) 6억원이다. 

상위 10개 초고가 전세의 평균치를 비교하면 작년의 경우 5억7,000만원에 그친데 반해 올해는 6억9,000만원에 이른다. 순위별로 살펴보면 10위에 가까운 전세가격은 큰 차이가 없으나 10위 중에서도 1위에 가까운 상위 아파트의 전세가격에서 큰 차이를 보였기 때문이다. 

전 세계에서 우리나라에만 있는 전세제도는 특이하다. 전세란 부채이며 자산의 성향을 보유하고 있기 때문이다. 부동산 경기가 좋지 않을 때는 부채로서의 성향이 강화되면서 역전세난이 벌어지기도 하지만 경기가 좋을 때는 자산의 역할을 하면서 매매가격을 끌어올리게 된다. 전세가율이 60%가 넘어가면 매매가격이 오른다는 이야기는 수도권에서는 오랫동안 전해오는 투자 격언이다. 

정부의 잘못된 부동산정책으로 인해 서민들이 현재의 주거환경에서 밀려나는 일이 되풀이 돼서는 안된다. 고가전세가 남의 일이 아닌 이유는 주변 전세가격을 끌어올리는 역할도 하지만 매매가격을 쳐올리는 역할 또한 수행하기 때문이다. 고가전세에 주목해야 하는 이유다. 

(심형석 우대빵부동산연구소장·美IAU교수)