【경매권리분석】건물만 매각되는 경매물건은 법정지상권 성립 여부 챙겨야

토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 되었더라도, 당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의(묵시정 합의 등)가 있었던 경우에는 건물 소유자는 토지 소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득할 수 없다.

관습상의 법정지상권은 건물의 소유를 위하여 타인의 토지를 사용하는 것을 본질적 내용으로 하는 권리여서, 위에서 말하는 '묵시적 합의'라는 당사자의 추정 의사는 건물의 소유를 위하여 '토지를 계속 사용한다'는 데 중점이 있는 의사라 할 것이므로, 건물 철거의 합의에 위와 같은 묵시적 합의를 깨뜨리는 효력, 즉 관습상의 법정지상권의 발생을 배제하는 효력을 인정할 수 있기 위하여서는, 단지 형식적으로 건물을 철거한다는 내용만이 아니라 건물을 철거함으로써 토지의 계속 사용을 그만두고자 하는 당사자의 의사가 그 합의에 의하여 인정될 수 있어야 한다.



? 울산지방법원 경매사건 2020타경105908

이 경매물건은 울산 울주군 온양읍 망양리 462-7번지 건물면적 209.57㎡(63.3평)로써 토지는 매각에서 제외되고 건물만 매각되는 물건이다. 이번 3차 매각기일은 오는 7월 22일 오전 10시 이다.

감정가는 1억6,802만9,1300원으로 이번 최저매각가격은 8,233만4,000원(49%)으로 입찰보증금은 823만3,400원(10%) 이다.

본 건물 제시목록상의 용도는 제2종근린생활시설이나 일반건축물대장 및 현황용도는 제2종근린생활시설 및 단독주택이므로 공부상의 현황과 현황상 물건 상태가 다르므로 재확인이 요구된다.

건물에는 대항력이 없는 2명의 임차인이 있으나 모두 소액임차인이므로 매수인이 인수되는 부분은 없다.

그러나 본 건은 대지를 제외한 건물만 매각되는 물건이므로 법정지상권이나 건물등기 있는 차지권(토지임차권), 또는 낙찰 후 토지매입, 임차 등의 방법으로 토지사용권을 확보하여 건물의 안정적 유지가 가능한지의 여부가 가장 중요하다.

즉, 낙찰 받은 후의 대책이 세워졌을 때, 응찰하는 것이 바람직한 것으로 보여 진다.



자료제공 울산지방법원 경매매수신청대리 등록인

대성경매공인중개사사무소 소 장 김 영 국