초저금리로 갈곳 없는 돈, 부동산 투자에 몰려
건설사, 너도나도 분양…투기수요까지 극성
묻지마 청약 러시…분양가·청약률 천정부지
단타 수익 노린 외지투기세력 많아
입주물량 쏟아지면 거품 빠질수도
분양열기 편승 섣부른 청약 주의를
거주·전매제한기간 등 규정마련을
올해 들어 울산 부동산 시장이 아파트 분양 물량 급증과 분양 열기 과열 등으로 심상치 않은 분위기를 연출하고 있는 가운데 분양가와 청약 경쟁률이 크게 높아지면서 높은 프리미엄을 주고 내 집 마련에 나서는 실수요자들의 피해가 우려되고 있다.
특히 급증한 아파트 분양 물량에 분양가까지 치솟고 있으나 분양권만 획득하면 2,000만~3,000만원은 쉽게 벌 수 있다는 투기심리까지 확산되면서 집안 식구 모두 분양 시장에 뛰어드는 너도나도 묻지마 청약 신청에 나서고 있어 부동산 투기를 부추기고 있다는 지적이다.
하지만 높은 프리미엄을 주고 막차에 분양받은 실수요자들은 입주 시점인 2년 후엔 공급 대란에 따른 대규모 입주 물량으로 프리미엄이 마이너스로 전락할 우려가 높아 집 장만에 신중한 자세가 필요할 것으로 보인다.
실제로 최근 입주한 강동지역이나 혁신도시 일부 아파트에는 입주 예정자들이 현재 살던 아파트를 팔아 새 집으로 옮겨야 할 실정이지만 아파트가 팔리지 않아 새 아파트에 입주하지 못하면서 불 꺼진 아파트가 종종 발생하는 경우가 있다.
띠라서 올해 분양한 아파트들의 입주가 예상되는 2년 이후에는 이 같은 상황에 직면할 가능성이 높기 때문에 아파트 분양 열기에 편승해 분양되고 있는 아파트 마다 청약 신청에 나서는 것은 주의해야 할 것으로 보인다.
올들어 유난히 분양 물량이 급증한 것은 초저금리로 돈이 갈 곳을 잃어 부동산 투자에 몰리고 있기 때문으로 보여진다. 건설사들도 분양 타이밍이 올해라 보고 잇따라 분양 물량을 내놓고 있다.
이러다 보니 올해 분양 물량이 지난해 보다 배 이상 늘어나는 등 거의 매월 분양 물량이 쏟아지고 있다 해도 과언이 아니다.
이러다 보니 투기 수요는 갈수록 극성을 부리는 양상이다. 덩달아 건설사들은 청약 열기가 높아지다 보니 분양가도 마음대로 올렸다. 투기자들은 높은 분양가에도 아랑곳하지 않고 분양에 뛰어들고 있어 건설사들은 이에 맞장구를 치며 분양가를 높이고 있는 형국이다.
분양 아파트 마다 외지 수요가 30% 가량 되는 것으로 알려졌다. 외지 수요들은 집을 사기 위한 목적보다 단타 수익을 노리고 빠지는 습성이 있다. 다시 말해 분양권을 오래 갖고 있지 않는 경향이 있다는 것이다.
한 아파트의 경우 청약 신청자가 10만명이 넘을 정도로 울산지역 청약 경쟁률이 가히 폭발적이었다. 분양가가 3.3㎡당 1,200만원이 넘는 아파트가 잇따라 분양시장에 나오고 있다. 특히 남구지역의 신규 물량의 분양가는 1,000만원을 훌쩍 넘었을 정도이다.
따라서 실수요자 보호를 위한 투기 수요를 잠재우기 위해서라도 지역 거주제한이나 전매제한 제도를 서둘러 실시해야 한다는 지적이 설득력을 더하고 있다.
이처럼 울산 부동산 시장이 심상찮은 분위기로 흐르고 있어 선의의 피해자가 발생하지 않도록 울산시 등은 대책 마련을 서둘러야 할 것으로 보인다.
▲올들어 아파트 분양 물량 급증
올해 아파트 분양시장은 분양 관련 지표가 일제히 상승한 가운데 호기(好期)를 맞았다. 전국적으로 아파트 신규 공급물량이 50만 가구(예정물량 포함)에 달해 2000년 분양물량 통계 작성 이후 가장 많은 수치를 나타냈다.
올해 울산지역 신규 아파트 물량도 1만1,990세대(예정물량 포함)로 지난해 5,460세대에 비해 119.6% 증가하면서 공급 대란 우려가 나오고 있다.
문수산 신동아 파밀리에 108세대를 시작으로 울산드림in시티에일린이뜰 2차 1,187세대, 약사 더샵 449세대, 덕하상남골드클래스 447세대, 복산 아이파크 419세대, 대현 더샵 1,2단지 1,180세대, 블루마시티 KCC 스위첸 582세대, 울산명촌효성해링턴플레이스 595세대 등이 분양을 했다.
또 청약제도 완화와 전세난, 저금리에 따른 수요가 뒷받침되면서 청약경쟁률도 치솟았다.
올해 상반기 울산 분양아파트 청약경쟁률이 10배나 상승해 전국 최고치를 기록할 정도였다.
울산지역에서 분양한 아파트 중 단지 전체 청약경쟁률이 가장 높았던 곳은 중구 약사동에서 분양한 ‘울산 약사 더샵’으로 176.3대 1이었으며, 그 다음으로 대현 더샵 1,2단지가 117.6대 1로 높은 경쟁률을 보였다.
이밖에 명촌 효성해링턴플레이스가 98.8대 1, 블루마시티 KCC스위첸이 58.1대 1, 울산번영로 두산위브가 93.4대 1, 신천효성해링턴플레이스가 36.4대 1, 울산드림in시티에일린의뜰 2차가 35.6대 1 등으로 높은 경쟁률을 보였다,
이 같은 높은 청약 경쟁률은 투기 수요가 가세한 영향이 크다. 이로 인한 실수요자가 피해를 보지 않도록 해야 한다. 분양에 당첨되지 않은 실수요자가 프리미엄을 주고 전매권을 살 경우 2년 후 입주 때 프리미엄 마이너스로 낭패를 볼 수 있다는 점을 간과해서는 안 될 것이다.
▲지역주택조합 아파트 물량까지 가세
올해는 분양 물량에다 지역주택조합 아파트 물량까지 가세해 공급 대란을 불러오고 있다.
중구 도심 우정동과 성남동 일대에 1,796세대 우정혁신주택조합아파트를 비롯해 태화강 센트럴시티 1,530세대, 대현(깨밭골) 지역주택조합 아파트 608세대, 대현동 지역주택조합 아파트 846세대, 서희스타힐스 진하 오션뷰 454세대가 조합원 모집 중이다.
또 남구 야음동과 신정동, 북구 매곡 등 지역주택조합 아파트가 울산지역에 20여개 달할 정도이다.
문제는 일부 지역 주택조합의 경우 토지를 확보하지 않고 조합원 모집에 나서거나 정비구역 등에서 해제 절차 중에 있으면서 서둘러 조합원 모집에 나서고 있어 토지 확보에 차질을 빚거나 정비구역이 해제가 되지 않을 경우 조합원 피해가 우려되고 있다.
게다가 부동산 경기가 침체할 경우 사업이 지연되면 자칫 투자금을 떼일 수 있어 토지 확보 여부 등을 꼼꼼히 살펴야 할 것으로 보인다.
▲분양가 천정부지
주택도시보증공사에 따르면 10월 울산지역 아파트 평균 분양가격은 ㎡당 305만3,000원으로 전월보다 9.5% 올라 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다.
이를 3.3㎡당 분양가로 환산하면 1,007만4,900원에 달한다.
올들어 아파트 분양가는 5월 862만9,000원에서 7월 919만원으로 넘어선 뒤 10월 1,000만원대를 돌파하며 고공행진을 이어가고 있다.
특히 아파트 분양가는 매매가격에 비해 높은 상승률을 보이고 있다.
영산대 주택도시연구소에 따르면 11월 말 현재 울산지역 아파트 매매가는 전년 대비 7.4% 올랐다. 하지만 분양가는 20.7%나 급등했다. 분양가 상승률이 매매가 상승률 대비 3배 가까이 높은 셈이다.
이처럼 분양가가 매매가에 비해 훨씬 높은 것은 실수요자보다 투기세력이 더 많이 개입돼 있는 것으로 보인다. 따라서 높은 프리미엄을 주고 뒤늦게 아파트를 구입한 실수요자는 가격이 하락할 경우 고스란히 피해를 볼 수 밖에 없다.
울산은 2013년 전년대비 분양가 상승률이 –8.2%였으나 지난해부터 부동산 시장 활성화로 분양가가 급격히 상승했다.
울산에서 분양가가 3.3㎡당 1,000만원이 넘는 아파트로 명촌효성해링턴플레이스가 1,000만원에 분양된 것을 비롯해 대현 더샵 1,240만원, 번영로 두산위브 1,270만원, 호수공원 대명루첸 1.320만원 등이다. 특히 지난 4월 분양한 약사 더샵 분양가는 1,445만원에 달했다.
▲실수요자 피해 막기 위한 제도적 장치 마련해야
투기 수요가 가세한 청약 열기를 잠재우기 위해서는 6개월 정도의 지역 거주제한이 있어야 한다는 지적이다. 현재 울산에는 거주제한 규정이 없어 외지에서 청약 수요가 분양 아파트 마다 30%에 달하는 것으로 분양 관계자는 분석하고 있다.
이와 함께 투기자들은 분양권을 받아 놓고 전매를 통해 수익을 챙긴다. 울산지역 전매비율이 38.5%에 달해 세종(94.1%), 경북(42.5%), 대구(41.9%), 전남(40.1%) 등에 이어 전국 4번째로 높은 것으로 나타나 울산에 투기 수요가 많다는 것을 알 수 있다.
따라서 전매제한 기간을 6개월~1년 정도 두어야 할 것으로 전문가들은 지적한다.
심형석 영산대 부동산금융학과 교수는 “분양권을 끝까지 가지고 있는 투자자는 없다”며 “누가 마지막으로 분양권을 가지고 있느냐가 문제로 실수요자가 높은 프리미엄을 주고 분양권을 구입해 입주할 시점에는 프리미엄이 떨어지는 경우가 있기 때문에 세심한 주의가 필요하다”고 말했다.
서정렬 영산대 부동산금융학과 교수도 “올해 높은 청약 경쟁률을 보이고 있는 울산 주택시장이 실수요자 보다는 분양권 프리미엄을 얻기 위한 투기적 수요로서의 분양권 전매자가 많은 것으로 나타나고 있다”며 “높아진 프리미엄 가격이 떨어지고 향후 주택가격이 조정될 경우 내 집 마련을 하려는 실수요자들이 피해를 볼 수 있다”고 밝혔다.