정부 주택시장 안정대책의 골자는 2주택 이상 보유자는 돈을 더 빌려 집을 살 생각을 하지 말라는 것이고, 1주택자는 실수요인 경우에만 돈을 빌려주겠다는 것이다.
이를 위해 2주택 이상 보유세대는 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출(이하 주담대)을 금지키로 했다. 주택담보인정비율(LTV)을 0%로 적용하는 것이다.
1주택 세대는 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택대출 원칙적으로 금지하되 추가 주택구입이 이사·부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외적으로 허용하기로 했다.
거주변경·결혼·동거봉양 등으로 기존 주택을 최장 2년 이내 처분하거나 무주택자인 자녀의 분가나 타지역에서 거주 중인 60세 이상 부모 별거봉양 시엔 기존 주택보유를 인정해 주담대를 예외적으로 허용한다.
규제지역 내 공시가격 9억원 초과 고가주택을 구입할 때에는 무주택자라도 실거주 목적이 아니라면 주택대출을 금지하기로 했다.
다만 무주택가구가 주택구입 후 2년내 전입하는 경우, 1주택 세대가 2년 이내 기존주택을 처분하는 조건 하에만 예외적으로 주택대출을 허용하기로 했다.
2년 이내 처분 조건 등 약정을 위반하면 해당 대출자는 3년간 주택대출을 받을 수 없게 된다.
단 2주택 이상 세대에는 해당 지역 일반적인 대출보다 LTV·DTI를 10%포인트씩 강화한다.
전세자금보증의 경우 주택보유자에 한해 공급을 제한하기로 했다.
1주택자의 경우 부부 합산소득 1억원 이하까지만 공적 보증을 제공하고 2주택 이상자에게는 전세자금 대출에 대한 보증이 원천 금지된다. 무주택자는 소득과 상관없이 보증을 해준다.
전세대출건에 대해 금융회사가 실거주 및 주택보유수 변동 여부를 1년 단위로 확인하고 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출을 회수할 계획이다.
투기의 온상으로 지목된 주택임대사업자에 대한 대출규제도 강화된다.
투기지역·투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에는 LTV 규제가 신규 적용된다. 기존에 해당 규제 지역 주택대출에 적용되는 40%가 그대로 적용된다.
이는 현재 사실상 80~90%에 달하던 담보인정비율이 40%로 반토막 난다는 의미다.
현재 주택담보대출의 경우 투기지역·투기과열지구에 LTV 40%(다주택자는 30%)가 적용되지만, 임대사업자대출은 LTV가 적용되지 않는다.
지방의 미분양 증가에 대비해 미분양 관리지역 지정기준을 완화하는 등 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응도 내놓았다.
지정 기준이 최근 3개월간 미분양 500세대 이상에 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역으로 변경됨에 따라 5~10여곳 정도가 추가 지정될 전망이다.
미분양 관리지역 지정도 최소 지속기간을 3개월에서 6개월로 두배 늘렸다.
지방 미분양 관리지역 세입자 보호를 위해 ‘전세보증금 반환보증 위축지역 특례(특례보증)’를 도입한다.
보증가입 신청기한을 전세계약 종료 6개월 전으로 연장하고 임대인에 대한 구상권 행사 및 지연배상금 부과 일정기간 면제(6개월) 하는 내용 등이 포함됐다.
미분양 관리지역 분양물량 수급 조절을 위해 관리지역 지정 전 택지매입을 한 사업자에 대해 분양보증 발급 예비심사제도 강화된다.
분양보증 발급 제한의 기준이 되는 미흡 점수도 현행보다 상향 조정(60점→62점)해 밀어내기식 공급과잉을 차단할 계획이다.
지역 미분양 현황 등을 고려하여 2019년 이후 일반 공공분양주택의 착공 예정물량 사업시기 조정키로 하는 등 미분양 관리지역 주택공급 억제를 위해 LH 공공택지 공급시기도 조절한다.
정부 관계자는 “시장과열이 있는 수도권을 제외한 지방에 대해서는 시장 모니터링을 통해 필요시 신속하게 조정대상지역 등 규제지역 지정해제 추진할 계획”이라고 말했다.