경매물건 권리분석

동일 건물에 대해 임차인이 3가지(주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자) 요건을 모두 갖춘 날과 근저당권 설정일이 같은 경우, 그 임차권과 근저당권은 배당절차에 있어서 같은 순위로 보아야 한다.

그러나, 근저당권 등 말소기준권리보다 선순위로서 대항력이 있는 임차인일 때는 우선 배당을 받을 수 있으며, 보증금 전액을 배당받지 못한 경우에는 매수인인 나머지 보증금액을 인수하게 된다.



? 울산지방법원 경매사건 2019타경13812



본 물건은 울산 북구 천곡동 940-10, 대동황토방아파트 203동 1402호, 대지권 38.01㎡ 건물면적(전용) 59.25㎡(17.9평) 토지‘건물 일괄매각 물건이다. 이번 6차 매각기일은 오는 12월 09일 오전 10시다.

감정가는 6,800만원으로 이번 6차 입찰기일 최저매각가격은 1,632만7,000원(24%) 입찰보증금은 490만원(30%) 이다.

공고를 보면, 3차 입찰기일 이였던 지난 6월 17일 A씨가 최저매각가격 3,332만원 보다 860여만원 정도 높은 가격인 4,200만원으로 낙찰을 받았으나, 낙찰 잔대금을 납부하지 않았으며, 이로인해 A씨는 350여만원의 입찰보증금을 손해 보는 일이 있었다.

A씨의 경우, 이 아파트 시세가 6,800만원 정도인데 다가, 말소기준권리인 경남은행의 근저당권(6,000만원)보다 선순위인 임차인 김모씨의 보증금 3,000만원 및 한국토지주택공사의 주택임차권 7,000만원 등 1억원이 말소되는 것으로 권리분석을 잘못해 응찰한 것으로 풀이된다. A씨는 낙찰 후, 재차 권리분석을 해 본 결과 임차인 및 한국토지주택공사의 임차보증금 1억원 중 배당을 받지 못하는 보증금액이 본 경매물건 아파트 실거래가보다 훨씬 웃돌게 된다는 사실을 뒤늦게 분석하게 됨으로써 낙찰 잔대금을 납부하지 않고 입찰보증금을 포기한 것으로 보여 진다.





제공 ; 울산지방법원 매수신청대리 등록인

대성경매공인중개사사무소 소장 김 영 국

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