회복 넘어 과열양상 치닫다 십수년만에 규제대상 포함

주력산업의 부진에 3년간 움츠리고 있던 울산 부동산 시장은 올해 아파트를 중심으로 회복을 넘어 과열양상으로 치닫다 막판에는 부동산 거래와 관련해 12년만에 규제대상 포함되는 곡절을 겪는다.
울산에서 중구와 남구 두곳이 조정대상지역이라는 ‘처방’을 받긴했지만 신규 분양 입주물량이 적었는데다 부동산 규제정책에 따른 ‘풍선효과’도 예상되고 있어 달아오른 울산 부동산 경기가 북구로 향할지 동구로 옮겨갈지는 장담하기 어려운 실정이다.
이런 상황에서도 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 장기화로 울산 오피스텔 공실률은 20%로 전국 최고를 기록하는 가 하면 임대료 하락 등 최악의 경기를 실감했다.

#임대차법, 수도권 중심 규제 등 상승세 부추겨
울산의 아파트 매매가 급등은 지난 7월31일 임대차 3법(세입자의 4년(2+2년) 거주를 보장하는 ‘계약갱신청구권’, 계약갱신시 보증금이 기존보다 5% 초과할 수 없도록 못박은 ‘전월세상한제’, 전·월세 계약에도 실거래가 신고를 의무화하는 ‘전월세 신고제’) 시행 이후 전세품귀 현상이 확산되면서 아파트 매매가를 밀어 올린데서 부터 시작됐다는 게 중론이다.
이는 한국부동산원(옛 한국감정원)의 주택 가격동향을 보면 잘 알 수 있는데 울산의 주택종합 전세 가격의 8월 이후 누계 변동률은 5.04%로, 올해 1~11월까지 누계 변동률 8.98%의 절반 이상을 차지하고 있다.
주택종합 매매가는 지난 11월을 기준으로 14개월 연속 상승하며 4.96%의 누계 상승률을 기록했다.
아파트 매매가 변동률은 11월까지 6.71% 누계 상승률을 기록했다. 단독주택은 같은 기간 1.24% 상승하는데 그쳤고 연립주택은 0.51% 하락했다.
지난달 울산 아파트 매매가 상승폭(1.08%)은 울산 경기가 호황을 보이던 2011년 11월(1.80%) 이후 최대치다.

#4분기부터는 아파트 경매시장도 ‘들썩’
울산 주택 매매가 상승은 외지 투자세력까지 유입된뒤 특정 단지 아파트 등을 중심으로 두드러졌다.
올해 초 6억~7억원 수준이던 남구 신정동 문수로2차아이파크1단지 84.94㎡는 10월 25일 12억원(8층)에 거래되며 1년 사이 2배 가량 뛰는 모습을 보였고 남구 대현 더샵 전용 84.5㎡는 1월 5억9,500만원(21층)에서 7월 8억1,800만원(19층)으로 껑충 뛰었다.
이같은 분위기는 4분기 들어서는 경매시장까지 과열시켰는데 이로인해 남구 달동 주공1단지 42㎡는 감정가 1억2,000만원보다 38% 높은 1억6,500만원에 낙찰되는 등 노후 소형 아파트의 몸값도 치솟고 있다.
아파트 매매가 상승에 미분양 물량도 크게 줄었다.
국토부에 따르면, 올해 1월 1,142가구이던 울산 미분양 주택은 10월 474가구로 대폭 감소했다. 지난 10월 울산의 주택매매시장 소비심리지수 140 이상을 기록, 최근 매수세가 점점 커지고 있다는 서울(131.5)보다 높았다.
부동산 중개업소 한 관계자는 “북구지역 몇몇단지들의 매매가가 들썩인 것을 감안하면 다음 풍선효과는 울산 북구에서 나타날 것”이라고 말했다.

#울산 오피스 공실률은 전국 최고
아파트 등 주택경기의 급반등에 비해 울산 상업용부동산은 전국 최고 수준의 공실률과 임대료 하락으로 고전을 면치 못했다.
한국부동산원의 상업용부동산 동향 자료에 따르면 올 3분기 기준 울산 오피스 공실률은 20.0%로 전국 평균 공실률 11.2%의 2배 가량 됐다. 이는 7대 특·광역시 중에서도 가장 높은 수준이다. 중대형상가의 공실률도 3분기 15.0%에 달했다.
반면 3분기 기준 울산 오피스와 중대형상가 임대가격지수는 각각 0.21%, 0.66% 하락했다.
상권별로는 오피스 공실률이 신정동 34.6%, 삼산동 18.1% 였고 중대형상가는 신정동의 공실률이 20.4%로 가장 높았다.
3분기 투자수익률은 오피스가 1.06% 중대형상가는 0.83%를 기록했다. 중대형상가 투자수익률이 1%를 넘지 못한 지역은 울산과 인천(0.93%) 두곳 뿐이었다.