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[현장소리 칼럼] 2018년 상반기 울산 부동산시장은
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  • 심형석 영산대학교 부동산금융학과 교수
  • 승인 2018.07.12 22:30
  • 댓글 0

  文 정부 `8·2 부동산대책’ 영향 본격화 시기
  아파트 매매가격 수도권 1.4% ↑ 지방 1.9% ↓
  울산 4.62% ↓…경기침체·특정지 물량 집중
  내년 북구 입주물량 해소 후 점차 회복 가능성

심형석영산대학교 부동산금융학과 교수

2018년 상반기는 문재인 정부 집권 1년이 경과되는 시점이며, 집권 초 발표한 8·2부동산대책의 영향이 본격화되는 시기이기도 하다. 상반기의 부동산시장을 살피면 향후 부동산시장을 예측하는데 도움이 될 것이다. 한국감정원에 의하면 전국의 아파트 매매가격은 0.2% 하락했다. 권역별로는 차이를 보였는데 규제가 집중된 수도권은 1.4% 올랐으나 규제가 거의 없는 지방은 오히려 1.9% 하락했다. 작년 발표된 8·2부동산대책으로 인해 똘똘한 한 채에 대한 수요가 늘어나면서 수도권 상승과 지방 하락이라는 현재의 상황이 더욱 고착화되는 모양새다.

울산의 상황은 더욱 심각하다. 18년 상반기 아파트 매매가격은 4.62% 하락했다. 가장 하락률이 낮은 울주군도 3.71% 하락, 우울함을 더해준다. 인접지역인 경남이 4.84% 하락해 광역자치단체 중 가장 높은 하락률을 보였는데 만약 경남이 없었다면 그 불명예는 울산이 짊어졌을 것이다. 매매가격 선행지표인 아파트 거래량 또한 많이 줄었다. 2018년 들어 5개월(1~5월) 동안 아파트 매매거래량은 4,027건으로 1년 전 같은 기간 거래건수(5,620건)와 비교해도 크게 줄었음을 알 수 있다.

울산 부동산시장의 부진은 산업경기 침체와 특정지역에 집중된 아파트 공급물량에 기인한 바 크다. 작년 울산을 빠져나간 인구는 1만2,100명이었는데 통계를 집계한 이후 가장 많은 숫자다. 직주근접. 직장 주변에 집이 위치한다는 부동산시장의 대 명제를 대입한다면, 직장이 없어 울산을 떠나는 지금의 상황은 부동산시장에는 치명적이다. 특정지역(북구)에 집중된 공급과잉 또한 걱정이다. 2016년 이후 북구의 아파트 입주물량이 울산 전체에서 차지하는 비중은 작게는 40%, 많게는 73%에 이른다. 2018년 들어 울산과 북구의 입주물량이 줄어들었지만 안심할 수 없는 것은 2019년 이후 입주할 공공택지인 송정지구가 남아있기 때문이다. 7천세대가 넘는 송정지구는 울산부동산시장을 다시금 침체의 늪에 빠뜨릴 위험이 높다.

하지만 문제만 있는 것은 아니다. 침체에 빠진 울산 아파트 시장을 반영하듯 올해 들어 울산에서 분양한 아파트는 단 한 채도 없다. 하반기 B건설의 주상복합이 예정돼 있지만 지금과 같은 거래절벽은 당분간 지속될 전망이다. 이런 추세가 계속된다면 2020년 울산에서 입주하는 분양아파트는 2,000세대가 안될 것이다. 지금의 부동산경기침체가 2020년 이후 울산 부동산시장의 성장 동력이 될 가능성도 높다는 말이다. 따라서 2019년 송정지구 입주가 마무리되는 시점 이후부터 울산 부동산시장의 투자를 고려해보는 것도 나쁘지 않은 전략이 될 수 있다.

울산에선 그나마 개발이슈가 풍부한 울주군이 경기침체에서 깨어나는 모양새다. 1분기까지 남구의 하락률이 가장 낮았으나 그 바통을 울주군이 이어받았다. 18년 상반기 가장 하락률이 낮았던 이유는 KTX역세권개발 효과 때문이다. KTX울산역 복합환승센터에 상업시설 위주의 다양한 기능이 도입된다면 완공 시 2,000명 이상 고용창출도 예상된다. 안타깝게도 복합환승센터 개발사업이 지연, 역세권 호텔건립도 민자유치에 실패해 당분간 기대를 충족시키기 어려울 듯하다.

아파트시장은 침체를 거듭하지만 토지시장은 나쁘지 않다. 18년 1월에서 5월까지 토지는 1.4% 상승해 전년 같은 기간 상승률(1.16%)과 비교해도 좋은 모습을 보여준다. 전체 토지 거래량 또한 전년 같은 기간과 비교해서 조금 줄었지만 안정적인 상태를 유지하고 있다. 중구(1.96%)와 북구(1.76%)의 상승세가 두드러졌는데 중구는 장현첨단산단 및 다운2주택지구 개발이 진척됐고 우정혁신도시 개발 사업이 성숙된 영향이 컸다. 북구는 강동산하 및 호계매곡택지지구 등 유입인구 증가와 송정역 개발사업 등이 영향을 미쳤다고 보여 진다.

18년 상반기를 넘어서도 울산 부동산시장은 침체의 늪에 허덕이는 중이다. 하지만 매수심리가 바닥에 근접하고 있어 북구에 집중된 입주물량이 해소되는 2019년 이후 점차 회복될 가능성 또한 높다. 세계 유가가 계속 상승하고, 고부가가치 선박 중심의 발주량이 증가하고 있는 조선경기 회복도 여기에 일조할 것으로 보인다. 산업경기 흐름에 울산 부동산 투자자들이 주목해야하는 이유다.

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심형석 영산대학교 부동산금융학과 교수

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