중·남구, 지정기준 4개 모두 미충족
김시장, 국토부 차관만나 해제 강조
이달 3개 단지 1,722가구 일반분양
대상 포함 가를 바로미터 작용 전망
국토교통부가 부동산 규제지역 추가 해제 가능성을 시사하면서 울산은 당장 이달로 예정된 아파트 1,700여가구의 분양실적이 2차 해제의 바로미터가 될 전망이다.
7일 울산시에 따르면 김두겸 시장은 지난달 27일 국토부 이원재 제1차관을 만나 "울산은 부동산 조정대상지역 지정 기준 4개가 모두 '미충족' 상태"라며 추가 해제 필요성을 강조했다.
몇일 전 국토부가 개발제한구역 해제 현장점검차 울산을 방문(본지 8월 4일자 1면 보도)한 것도 김 시장이 제1차관과 만나 울산권 그린벨트 현안에 대한 이해를 구하는 과정에서 성사된 것이다보니, 올 하반기 부동산 조정대상지역 2차 해제 가능성에 대한 기대감도 덩달아 커지는 분위기다.
지난 2020년 12월 18일, 중구와 남구가 부동산 규제지역으로 묶였던 울산은 과연 올해 국토부 2차 해제 명단에 오를 수 있을까.
일단 울산시는 최근 지역 부동산 현황이 조정대상지역 지정 기준을 충족하지 못하고 있다는 판단이다.
조정개상지역 기정 기준이란 △3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배 초과하고(공통요건) △2개월간 청약경쟁률이 5대 1 초과하거나(선택요건) △또는 전년 동기 대비 3개월간 분양권 전매거래량 30% 이상 증가(선택요건) △또는 주택보급률이나 자가주택비율 전국 평균 이하(선택요건) 등 4개를 말한다. 국토부는 이 중 '공통요건'을 충족하는 동시에 '선택요건' 중 1개 이상을 충족하는 지역을 규제지역으로 묶는다.
그런데 울산의 경우 올해 4~6월 3개월간 발생한 4개 지표가 모두 '미충족'인 것으로 나타났다.<표참조>
첫번째, 이 기간 소비자물가 상승률(1.96) 대비 3개월간 주택가격 상승률(0.14)이 1.3배를 초과해야 하지만 조정대상지역인 중구와 남구는 각각 0.12배와 -0.01배에 그쳤다. 나머지 지역은 △울주군 0.14배 △북구 0.12배 △동구 -0.02배 등 울산지역 평균은 0.07배였다.
두번째, 주택 청약경쟁률은 4~6월 중구와 남구에서 이뤄진 청약건수가 전무해 해당사항이 없었다. 다만 기준시점을 올해 3월로 앞당겨 잡을 경우 △남구 삼호 비스타동원(108세대) 14.18대 1 △남구 문수로 푸르지오 어반피스(339세대) 5.32대 1 △동구 전하동 울산 베스티안(62세대) 1.06대 1로 나타나는 등 조정대상지역인 남구에선 여전히 높은 청약경쟁이 벌어졌다. 하지만 5월 이후론 울주군에서만 3건의 주택청약이 이뤄졌는데 △5월 온양 발리 신일해피트리 더루츠(221세대) △7월 e편한세상 서울산파크그란데(607세대) △7월 울산덕하역 신일해피트리 더루츠(672세대) 모두 '미달'이었다.
세번째, 3개월간 아파트 분양권 전매거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가해야 하는데 △중구 -98% △울주군 -85% △북구 -80% △동구 -68% △남구 -24%로 조정대상지역이든 아니든 모두 마이너스를 내면서 울산 평균도 -82%를 찍었다. 이 기간 아파트 매매 거래량 역시 △남구 -78% △중구 -72% △북구 -62% △울주군 -56% △동구 -39% 등 울산 평균 -66%에 그쳤다.
네번째, △주택보급률은 2020년 기준 111.5로 전국평균(110.2)보다 높고 △자가주택비율도 64.4로 전국평균(56.1)을 상회했다.
이런 가운데 울산에선 이달 모두 3개 아파트 단지 1,722가구에 대한 일반분양이 예정돼 있어 울산이 국토부의 부동산 조정대상지역 2차 해제 대상에 포함될지 말지를 가르는 바로미터로 작용될 것으로 보인다. 단지별로는 △남구 신정동 울산대공원한신휴(302가구) △울주군 범서읍 울산다운2A9신혼희망타운(1,252가구) △남구 신정동 더폴울산신정(168가구) 등이다.
울산시 관계자는 "최근 금리인상과 대출규제 강화로 울산은 아파트거래량이 급감하면서 매매가격도 하향·안정세를 보이고 있다. 실제 지역 매매가격 변동률은 부동산 조정대상지역 지정 직후인 2021년 5.24%에서 올해 -0.13%로 하락폭이 확대된 상태"라며 "이런 상황이 오래 지속될 경우 실수요자의 내집 마련이 어려울 수 있고, 또 부동산시장 냉각으로 지역경제 전반이 침체될 우려가 커 정부 차원의 2차 조정이 필요하다"고 말했다.
그러면서 "관행대로라면 올 연말께 부동산 규제지역 추가 해제 심의가 이뤄지는데 최근 원희룡 장관이 국회에서 '추가 조치 시기를 앞당길 수 있다'는 취지의 발언을 한 점으로 미뤄볼 때, 울산은 8월로 예정된 아파트 분양 실적이 국토부 주거정책심의위원회의 참고대상이 될 것으로 보인다"면서 "더욱이 울산은 중·남구는 과열우려가 큰 규제지역으로, 반면 울주군은 미분양관리지역으로 각각 지정되는 매우 이례적인 양상을 띄고 있는 만큼 정부 차원의 심도 깊은 검토가 이뤄질 것으로 기대한다"고 부연했다.
한편 국토부는 2020년 12월 28일 울산 중구·남구를 비롯한 전국 112곳을 부동산 조정대상지역으로 지정한 뒤, 지난 6월 30일 17곳의 투기과열지구와 조정대상지역에 대한 1차 해제를 결정했다. 울산에선 중구와 남구가 1차 해제를 앞둔 지난 3월 국토부에 해제를 건의했지만 불발됐다. 조혜정 기자 jhj74@iusm.co.kr