임차보증금 전액 배당받지 못한 임차인들과 협상 잘해야

보증금 전액을 배당받지 못하는 임차인은 건물명도 조건을 낙찰자에게 무척 까다롭게 주장하는 것이 일반적이다
이를 경우, 낙찰자는 임차인의 입장을 이해 해주는 듯한 내용과 함께 한편으로는 명도가 잘될 경우, 강재집행의 절차 등을 설명 하는 등으로 강,온을 희석하면서 명도협상을 하면 예상외로 쉽게 협상되는 경우가 많다.

? 울산지방법원 경매사건 2020타경7820
이 경매물건은 울산 중구 성안동 826-14, 토지면적 334.8㎡(101평) 건물면적 542.6㎡(164평)로 토지, 건물 일괄매각되는 다가구(원룸) 건물이다. 이번 3차 입찰기일은 6월 22일 오전 10시이다.
감정가는 10억8,916만5,820원으로 금회 최저매각가격은 5억3,369만원1,000원(49%), 입찰보증금은 5,336만9,100원 이다.
본 다가구 건물은 신축한 지 14년이 지났지만, 신축건물이나 다름없을 정도로 관리가 잘 되고 있다. 4층 규모에 12가구가 생활할 수 있는 원, 투룸 구조로 되어 있다.
울산경찰청 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택, 대중음식점 등으로 형성되어 있다. 건축물의 분석 대상으로는 4층 페어그라스 시설부분이 무허가인지의 여부를 확인하여야만 낙찰 후의 손해를 사전에 방지할 수 있을 것이다.
다가구건물 응찰 시에 제일 중요시 되는 것은 임차인 관련 권리분석이다. 본 경매사건에서는 전세권등기설정자가 2명이 있으나, 이는 말소기준권리인 강남새마을금고 근저당권설정일자(2018년1월24일)보다 늦은 관계로 낙찰자가 인수해야 할 부분은 없다고 보면 되겠다.
현재 임차인 10명 중 5명은 말소기준권리보다 전입일자가 앞서므로 대항력을 갖추고 있다. 이들은 보증금 전액을 배당받을 수 있으니 낙찰인이 인수할 부분은 없는 것으로 분석되며, 2층 일부 임차인 조모씨는 권리신고상 재 전입일자 (2020년7월6일)를 기준으로 경매개시결정일 이후에 전입한 것으로 소액임차인에 포함되지 않는 것으로 보여 진다.
그러나, 3층 임차인 박모씨의 경우, 주택임차권등기 상 재 전입일자 2019년8월12일을 기준으로 대항력이 없는 것으로 보이고 있으나, 최초 전입일자(2016년10월28일)로 인해 실제 배당 시 대항력 여부가 달라질 수 있으니 주의하여야겠다.

자료제공 ; 울산지방법원 경매매수대리 등록인
대성경매공인중개사사무소 소장 김 영 국
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