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[경제칼럼] 문제는 중개서비스다!
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  • 심형석 우대빵부동산연구소장·美 IAU교수
  • 승인 2021.06.17 22:30
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부동산 사모임의 가두리 행위에 유관 시장은 혼탁
지속땐 중개 수수료 요율표 변경만으론 통제 불가  
국토부는 실수요자  불만 잘 살펴서 개선안 내놔야

 

심형석 우대빵부동산연구소장·美 IAU교수

중개보수(수수료)의 문제가 본격화된 것은 어제, 오늘의 일이 아니다. 현 정부에서는 인정하고 싶지 않겠지만 최근 주택가격이 급격히 올라 주택가격에 정률제로 적용되는 중개보수 또한 많아졌기 때문이다. 

요즘 젊은 분들은 가성비(가격 대비 성능)라는 말을 많이 사용한다. 가성비를 주택시장에 적용하면 주택수요자들은 현재 지급하는 중개보수 수준이 개업공인중개사들이 제공하는 서비스에 비해 터무니없이 높다고 생각한다는 의미이다. 내 집을 적정가격에 팔고 제대로 된 서비스를 받는다면 중개보수에 민감한 사람들은 그렇게 많지 않다. 

국내 중개보수는 해외에 비하면 그리 높지 않다. 외국은 평균적으로 주택거래가격의 3~5%를 지급한다. 하지만 이들이 제공하는 서비스의 영역은 다양하며 질 또한 높다. 안타깝게도 우리가 제공하는 서비스는 단순하다. 집만 보여주고 몇백만원 달라고 한다는 인식이 바로 그것이다. 하지만 서비스의 단순화보다 더 큰 문제는 중개업소 간의 담합이 존재할 가능성이 크다는 점이다. 

안타깝게도 주택거래시장을 언급할 때는 자본주의 사회에서는 익숙한 경쟁이나 혁신이라는 단어가 잘 언급되지 않는다. 부동산은 지역을 벗어난 어떠한 사업행위도 의미가 없어진다. 지역에 한정된 상품으로 인해 생기는 가장 큰 문제 중 하나는 사업자들이 담합할 가능성이 커진다는 점이다. 경쟁이 제 살을 깍아 먹는다는 인식이 생기면 자연스럽게 지역 내 사업자 모임이 생긴다. 부동산업계에서는 통칭해 ‘사모임’, ‘카르텔’이라고 표현한다. 주택수요자들은 잘 모르지만 이 사모임의 입회비(권리금)는 상상을 초월한다. 적게는 몇천만원에서 수도권의 경우 많게는 억이 넘어가는 수준이다. 

엄청난 수준의 입회비와 규칙은 불법에 가까운 행위도 감수할 수밖에 없게 만든다. 이런 사모임들이 주로 하는 일은 합의해서 중개보수를 높이고 회원들 위주로 지역 부동산거래가 이루어지도록 만드는 거다. 최고 중개보수요율을 쉽게 이야기하고 호황기임에도 불구하고 집값이 박스권에서 움직이는 지역들은 대부분 사모임의 담합행위가 강하다는 의심을 받는 곳들이다. 신고가로 실거래되면 신고를 계속 미루다 기한에 맞춰 신고하고 심지어 과태료를 내면서까지 기한을 어기는 일도 다반사이다. 가격이 오르면 일시적으로 거래가 제한될 수 있다는 생각에 깜깜이 정보로 만들어버리는 거다. 

이런 행위는 집주인들에게 직접적인 피해를 입힌다. 집주인 입장에서는 몇천만원에서 심지어 몇억원을 손해 보는 일이지만 사모임에 속해있는 개업공인중개사들의 중개보수에 미치는 영향은 적다. 오히려 아파트 가격을 박스권에서 유지하면 거래도 잘되니 훨씬 이득이 된다. 개업 공인중개사들은 아파트 가격을 낮추는 것이 거래에 도움이 되지만 이것이 이렇게 의도적이고 집단적으로 이루어지면 이야기가 달라진다. 이런 행위를 통칭해 ‘가두리’라고 하는데 호재가 많은 지역임에도 불구하고 가격이 잘 오르지 않는 곳은 여러 이유가 있겠지만 부동산 가두리의 영향도 큰 역할을 한다. 이런 행위가 계속되고 있음에도 불구하고 전혀 개선될 가능성이 없다면 단순히 중개보수의 요율표를 바꾸는 것만으로는 주택수요자들의 불만을 해결할 수는 없을 거다. 

국민권익위원회의 개선권고안을 검토해 국토교통부는 하반기에는 최종 개선안을 확정할 계획이다. 다행스러운 점은 중개보수만이 아니라 중개 서비스 개선도 포함되어 있다는 사실이다. 중개 거래의 현장에서 주택수요자들의 불만이 무엇인지 다시 한번 살펴보기를 바란다. 

(심형석 우대빵부동산연구소장·美 IAU교수)

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