울산에선 5월 한 달간 2,786세대의 아파트가 입주를 시작해 2017년 9월 이후 역대급 입주물량이 공급된다.
공급 물량은 동구에 집중됐는데 대단지 입주가 시작되면서 인근 지역 전셋값이 조정될 전망이다.
24일 부동산 빅데이터업체 '직방'에 따르면 다음달 울산 아파트 입주물량은 3개 단지 2,786세대다. 이는 2017년 9월(2,840세대) 이후 최다 입주물량이자, 5월 기준 수도권을 제외한 지방에서 가장 많은 공급량인 것으로 나타났다.
단지별로는 동구 전하동 울산베스티안 99세대와 동구 서부동 울산지웰시티자이 1·2단지 2,687세대다.
올해 울산의 아파트 입주물량은 1~3월 석 달간 '0' 세대였다가, 남구 신정동 문수로대공원에일린의뜰(384세대)이 4월에 입주 스타트를 끊는다. 5월 이후론 △동구 전하동 스위첸웰츠타워 2단지 380세대(7월) △중구 복산동 번영로센트리지 2,625세대(8월) △울주군 온양읍 온양발리한양리스 442세대(8월) △중구 우정동 태화강유보라 455세대(10월) △북구 율동 한신더휴 B1 239세대·B2 436세대·C2 407세대(11월) 등이 집뜰이를 갖는 등 올 연말까지 모두 12개 단지에 8,786세대(민간분양)가 입주할 예정이다.
올해 연간 이뤄지는 아파트 입주물량은 북구 송정지구에 대규모 입주가 이뤄진 2019년 이후 4년 만에 최다를 기록하고 있다. 실제 최근 5년간 울산 입주물량은 △2018년 8,370세대 △2019년 1만950세대 △2020년 2,728세대 △2021년 2,146세대 △2022년 3,491세대 등 총 2만7,685세대다.
이처럼 올해 아파트 공급물량이 크게 늘면서 대단지 입주가 이뤄지는 인근 지역 전셋값에 영향이 미칠 것으로 보인다.
한국부동산원의 '임대차 사이렌' 정보에 따르면 울산은 올해 1분기 아파트 평균 전세가율은 72.3%, 연립·다세대는 76.3%(최근 1년 기준)이다.
같은 기간 구·군별 전세가율은 △중구 아파트 69.8%(연립·다세대 75.9%) △남구 아파트 70.7%(74.9%) △동구 아파트 73.1%(88.3%) △북구 아파트 70.2%(79.2%) △울주군 79.8%(57.3%) 등이다.
이 전세가율이 80%를 넘으면 전셋값이 매매가격에 육박해 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 이른바 '깡통전세'의 위험이 커진다. 최근 '건축왕' 사례처럼 건물을 신축하면서 금융기관 대출을 받아 선순위 근저당권까지 있는 경우를 포함하면 깡통전세 위험은 훨씬 많을 수밖에 없다.
그런데 울산의 아파트 전세가율 기준시점을 최근 3개월이 아닌 '최근 1년'으로 잡으면 78.2%로 거의 80%대에 육박하고 동구(82.4%)와 북구(80.1%), 울주군(81.3%) 등 3곳은 깡통전세 고위험군에 해당한다.
실제로도 울산에서 전세 보증금을 떼인 사건이 올해 1분기에만 총 17건에 36억원을 넘어 실질적인 임차인 보호 대책이 절실한 상황이다.
이런 가운데 전국에서 5월 입주를 진행하는 지역은 17개 시도 중 10곳에 불과, 지역간 물량 격차가 확대되는 양상이다.
부동산R114(www.r114.com)에 따르면 5월 전국 아파트 입주 예정물량은 총 40개 단지, 총 2만5,425가구(임대 포함)로 집계됐다.
공급량은 지난달(2만3,262가구) 대비 2,163가구 증가했지만, 최근 5년간(2018~2022년) 5월 평균 입주물량인 2만6,669가구 보다는 밑도는 수준이다. 서울은 2000년 조사 이래 월 기준 처음으로 입주단지가 전무하다.
직방 관계자는 "이달 초 전매제한 규정이 완화되면서 대부분 단지의 분양권 거래가 가능해졌지만 아직 이렇다할 거래량 증가는 보이지 않고 있다"면서 "분양권은 계약일로부터 '1년 미만 보유는 시세차익의 70%'이고, '그외 경우는 60%세율'로 양도소득세를 내야해 거래 부담이 크다 보니 실거주 의무 폐지와 분양권 양도세율 완화를 요구하는 목소리가 높아지고 있다"고 말했다. 현재 정부는 단기 양도세율을 '보유기간 1년 미만은 45%', '1년 이상은 양도세 폐지' 방향으로 관련법을 개정할 계획이다.
이 관계자는 또 "실거주 의무 폐지와 관련된 주택법 개정안이 아직 통과되지 않아 전매제한 완화 효과가 아직인 부분도 있다"면서 "오는 26일 주택법 개정안 심사가 진행될 예정이라 개정안 통과 여부에 따라 분양권 거래시장에 큰 영향을 줄 것으로 보인다"고 설명했다. 조혜정 기자 jhj74@iusm.co.kr