대장주, 대장 아파트란 지역의 이미지를 대표하는 고가 아파트를 말한다.
랜드마크나 블루칩이라는 단어도 사용하지만,현장에서는 ‘대장’이라는 친근한 단어를 더 많이 사용한다.
과거 강남의 타워팰리스가 대장 아파트의 시초가 아닌가 싶다. 대장 아파트란 대단지, 첨단, 고가, 최초 등의 이미지를 내포한다. 대부분 그 지역에서 최초로 공급된 새 아파트를 이르는 말이기 때문이다.
주식시장의 블루칩 종목처럼 주택시장의 대장 아파트는 지역을 대표하면서 외부 환경의 변화에 큰 영향을 받지 않고 내재가치만으로도 가격을 끌어올린다.
주택시장이 호황일 때는 다른 아파트보다 빨리, 많이 오르고, 주택시장이 불황기에 접어들어도 늦게 떨어지거나 하락 폭이 낮다. 최근에는 타이밍보다는 상품이라는 말까지 나오는 걸 고려하면 대장 아파트에 대한 기대가 더욱 크다는 말이다.
전국의 대장 아파트는 강남권역에 있는 아파트들일 것이다.
KB국민은행에서는 이런 아파트들을 모아 선도아파트 지수를 발표한다. 대표적인 지수는 ‘KB선도아파트50지수’인데 이는 매년 12월을 기준으로 아파트의 시가총액이 가장 높은 전국 상위 50개 단지를 선정해 시가총액 변동률을 지수화한 것이다.
울산에서도 시세 총액이 높은 아파트의 가격변동을 살펴볼 수 있는 지표가 있다. ‘울산 시세총액TOP20지수’이다.
안타깝게도 대부분 지역이 시세총액 TOP20아파트의 지수가 지역 매매가격 지수보다 높지만, 울산의 경우 매매가격 지수(90.9)보다 오히려 TOP20 아파트의 지수(84.9)가 낮은 상황이다. 그만큼 시세총액이 큰 아파트의 흐름이 좋지 않다는 이야기다.
반면 서울은 시세총액TOP20아파트 지수가 전국매매가격지수는 물론 KB선도아파트 50지수보다도 더 높은 수치를 보였다.
대장 아파트와 같은 최고가 아파트가 가지는 가장 큰 의미는 이 아파트의 가격 변동률은 지역 주택시장을 선도하며 향후 가격 상승 가능성을 확인할 수 있는 중요한 지표가 된다는 점이다.
최고가 아파트가 높게 거래된다면 가격순으로 배열했을 때 그다음 가격대의 아파트도 곧 오른다는 신호일 수 있다. 특정 단지에도 적용되며 지역에도 적용된다.
울산의 경우 남구 신정동의 아파트 가격이 오르면 연이어 다른 지역의 아파트도 곧 오르게 된다. 울산에서 시세총액이 가장 큰 아파트는 남구 야음동의 롯데캐슬골드(1.24조원)이지만 3.3㎡당 가장 높은 시세를 기록 중인 아파트는 신정동의 문수로 아이파크이다. 세대수가 적어 시세총액이 낮게 나타난다.
최근 수도권과 지방 광역시의 매매거래 금액 상위10개 아파트의 평균 매매가격을 2021년과 비교하면 서울의 회복률은 103.1%로 전 고점을 이미 추월했다.
반면 지방광역시는 광주(90%)를 제외하면 회복률이 그리 높지 않다. 울산의 상위 10위 최고가 매매거래 아파트의 평균 가격이 2021년 상반기에는 9억9,800만원이었으나 올해 상반기에는 8억6,800만원으로 나타났다. 다행스러운 점은 울산의 회복률이 87%로 광주 다음으로 높다는 점이다.
개별단지별로 살펴볼 때 가장 안타까운 점은 2021년 상반기에 10억을 훌쩍 넘었던 문수로 아이파크 단지들이 오히려 더 큰 조정을 받았다는 점이다.
2021년 상반기 전용면적 84㎡가 12억원을 기록한 문수로 2차 아이파크 1단지는 2024년 상반기에는 9억800만원에 그쳤다.
반면 2024년 상반기 30평대 아파트 중 가장 높은 가격(9.2억원)을 기록한 문수로대공원에일린의뜰은 2021년 최고가(9.759억원)와의 차이가 5,590만원에 불과하다. 따라서 상대적인 가격흐름이 최고가 아파트 내에서도 차별화되는 양상이다.
특히 2021년 상반기에는 포함되지 않았던 입주예정인 아파트(문수로푸르지오어반피스, 문수로롯데캐슬그랑파르크)들이 힘을 받지 못하는 상황이다.
지방 광역시 회복률에 부정적인 영향을 미친 곳은 미분양을 많이 보유한 지역이었다.
올해 5월 기준으로 광역시 중 가장 많은 미분양을 보유한 대구(9,667세대)와 부산(4,566세대)의 회복률이 낮았다.
미분양을 가장 많이 보유한 대구와 부산의 회복률은 각각 79.8%와 76.9%에 머물면서 주택시장의 빠른 회복이 쉽지 않음을 나타냈다. 따라서 지방 광역시의 주택시장은 여전히 조금 더 시간이 필요함을 알 수 있다.
국내 주택시장은 양에서 질로 변해가고 있다. 새 아파트에 대한 수요가 증가하고 대단지 아파트가 주목받으며 주거선호지역의 고가 아파트 가격 상승이 계속되고 있다.
대장 아파트의 움직임이 중요한 이유는 국내 주택시장이 질적인 변화를 겪고 있기 때문이다. 최고가 매매거래 아파트들의 가격 흐름은 순차적으로 그 지역 주택시장에 영향을 미치게 된다. 우리가 최고가 매매거래 아파트의 변동률을 유심히 살펴야 하는 이유다. 심형석 우대빵부동산연구소장·미 IAU 교수