서울산권 관문 KTX역세권 복합특화단지와 선바위 공공주택지구가 울산 최초의 '특별건축구역 시범지'로 본격 추진된다.
김두겸 시장은 미래 울산의 '성장판' 역할을 할 서울산권에 획일화된 고층 아파트촌 대신, 창의적이고 품격 있는 주거 단지를 조성하기 위해 공동주택 분야 '규제 샌드박스' 격인 특별건축구역 제도를 국내 도입 20년 만에 울산에 첫 상륙시켰다.
2일 민선 8기 울산시에 따르면 지난달 24일 건설주택국 이재업 국장과 각 분야별 건축위원회 위원 10여 명이 참석한 가운데 ' 공동주택 특별건축구역 운영기준안 건축위원회 자문회의'를 열었다.
자문회의 결과 공공사업지구인 'KTX역세권 복합특화단지'(삼남1구역)와 '선바위 공공주택지구'(범서 1지구) 등 2곳을 특별건축구역 시범지로 추진하기로 결정됐다. 단, 다수의 위원들은 추진 과정에서 특별건축구역 제도가 건축 규정 완화 수단으로 오·남용되지 않도록 '공공성 확보' 기준에 충족되는지 깐깐하게 따져봐야 한다는 의견을 제시했다.
건축 분야 규제 샌드박스 격인 '공동주택 특별건축구역'으로 지정되면 기존의 틀에서 벗어나 보다 자유로운 설계가 가능하다. '공공성 확보'라는 필수 전제 아래, 주변 경관과의 조화·혁신기술이 융합된 디자인 안을 제시하면 '일조권 확보', '입면 다양화', '층수 조정' 같은 규제 완화가 가능하다. 즉, 사업 특성에 맞게 조경·건폐율·용적률·대지 안의 공지·건축물 높이 제한 등 건축 기준 관련 특례 적용을 받을 수 있다는 뜻이다.
일례로 울산혁신도시 '특별계획구역'으로 지정된 신세계 부지(중심상업지구)가 지구단위계획에 의거해 '용적률 1,200%', '층수 무제한' 등의 특례를 적용받는 것과 비슷한 맥락이다. 차이점은 신세계 부지는 민간이 개발하는 상업지구이고, KTX역세권 복합특화단지와 선바위 공공주택지구는 공공이 주도하는 공동주택지구라는 사실이어서 '공공성 확보'가 필수 전제 요건이다.
울산시는 확일화된 고층 아파트단지가 아닌 지역 특색에 맞는 조화롭고 창의적인 공동주택을 조성, 주거 품격을 높이는 동시에 미래 지향적 도시경관 창출을 위해 이 제도를 도입했다.
이를 위해 시는 울산연구원에 의뢰해 '공동주택 특별건축구역 운영기준(안)'을 마련(2023년 7월~2024년 12월)했다.
앞서 울산연구원이 1·2차 분석을 통해 추린 '관내 공동주택 특별건축구역 가능지'는 △자연경관형(4곳) △강변조망형(2곳) △랜드마크조망형(4곳) △복합문화형성형(3곳) △역사문화형(1곳) 등 총 5개 유형·14개 지역이다.
특히 이번에 울산 최초 특별건축구역 시범지로 추진되는 KTX역세권 복합특화단지(삼남1구역)는 '복합문화형성형'으로 분류됐다. KTX역세권 일대는 울산의 제2도심인 서울산 관문인 만큼, 역세권과 연계한 체계적 디자인을 갖춰야 한다는 게 울산연구원 제언이다. 또 선바위 공공주택지구(범서1지구)는 '자연경관형'으로 주변 선바위공원과 농어촌 마을 간 조화를 이뤄야 하는 게 과제로 주어졌다.
울산시는 운영기준(안)에 따라 공동주택 사업계획이 공동주택 특별건축구역 우수디자인 기준과 공공성 확보 기준을 충족하면, 건축위원회 심의를 통해 건축 기준에 대한 특례 여부를 결정하고 적용할 예정이다.
한편 '공동주택 특별계획구역' 제도가 국내에 처음 도입된 건 2006년이다. 이후 2010년 서울 서초동 아크로리버파크가 이 제도를 통한 '국내 1호' 아파트로 지정됐다. 제도 도입 이후 올해 6월 말 현재까지 △서울 59개소 △부산 5개소 △세종 31개소 △경기 15개소 등 수도권과 대도시, 신도시를 중심으로 전국에 모두 110개소의 특별건축구역이 지정돼 있다. 이 중 공동주택이 103개소이고 한옥 4개소, 복합용도는 3개소다. 지정권자는 국토교통부 장관(12개)에서부터, 행정중심복합도시건설청장(30개), 서울시장(57개), 부상시장(5개) 등 다양하다.
조혜정 기자 jhj74@iusm.co.kr