△현재 눈 여겨 보고 있는 아파트?
-카오소장 : 서울 수도권만 상승세인 상황에서 지방 부동산은 언제 반등할 것인가 했을 때 울산, 창원이 반등세가 상당히 높은 쪽에 속합니다. 특히 저는 부산을 기반으로 활동하는데, 부산 집값이 오르기 전에 울산부터 상승하는 경향이 있어 투자자라면 관심을 가지지 않을 수가 없죠. 저는 울산에서도 상급지라고 표현할 수 있는 문수로 라인 아파트들을 지켜보고 있습니다. 남구의 상승 반응이 퍼져나간다고 생각하기 때문에 중구, 북구 등도 계속 관심을 가지고 있고요.
△울산 아파트값만 유독 오르는 이유?
-카오소장 : 울산의 소득수준이 높기 때문에 구매력이 갖춰져 있다고 보면 되고요. 주거 트렌드도 바뀌기 마련인데 그동안 지역에서 잘 보지 못했던 카페테리아, 수영장, 커뮤니티 시설을 갖춘 신축들이 서서히 들어서기 시작하면서 갈아타고 싶어 하는 수요가 늘기도 했습니다. 그리고 울산의 경우 단핵 구조인 상황이라 원하는 곳은 정해져있고 신축은 부족하니까 상승 속도도 타지역 대비 빠를 수 밖에 없다고 봅니다. 신축들이 외곽으로, 신도시로 퍼졌다가 다시 중심지 재개발이 이뤄지면서 신축이 들어서면 다시 이쪽으로 수요가 몰리는 것은 전국적인 흐름입니다. 울산 분들이 부동산 투자적인 관점에서는 보수적이라고 들었는데, 주거 안정성을 갖췄는데 굳이 내가 옮길 필요가 있을까 싶다가 가격이 오른다하면 그때 관심을 갖기 시작하거든요. 신축 분양 하나가 성공하면 연쇄 반응이 나오는데, 그때를 전 ‘라엘에스’ 입주장 때로 보고 있습니다. 울산이 ‘대세 상승장’으로 거듭날 수 있는 상황도 나오지 않을까 모니터링 중입니다.
△신축 아파트 욕하면서 신축 사는 심리?
-카오소장 : 살기 좋은 곳에 상품성이 개선된 신축이 대규모로 들어서면 관심이 쏠리죠. 그런데 대부분 고분양가로 나오니까 ‘이 가격은 인정 못한다’며 욕을 합니다. 입주장 땐 ‘마P 붙을 거다’며 기다리자는 의견도 나오죠. 그러다가 점점 아파트 골조가 올라오고 입주장이 되면, 즉 실물을 보고 판단할 수 있는 단계가 오면 상승 반응이 나옵니다. 창원의 ‘유니시티’가 그랬고, 부산 ‘LG메트로시티’가 그랬습니다. 초·중·고를 다 품고 있거나 대단지만이 가질 수 있는 위력이 나오거든요. 그제서야 ‘저게 그렇게 갈 줄 몰랐다’며 그 다음 신축 아파트를 고르는 상황이 울산도 예정돼 있다고 보고요. ‘샤넬백 효과’를 아파트에 비교할 수 있는데, 관심이 없다가도 남이 샀다고 하면 처음에는 욕하다가 5명 중 3명이 사게 되면 나머지 2명도 따라 사게 되거든요. 앞으로 나오는 신축들도 위치가 괜찮다보니 입주장 때마다 선택할 수 밖에 없을 것으로 보입니다. 처음부터 12억 집을 사는 사람이 어디 있겠습니까. 집을 구매하는 경험을 해본 사람들, 대출을 적게 받기 위해 가격 낮은 집을 선택했던 경험이 있는 사람들이 당시 살 수도 있었던 아파트 값이 더 오르는 것을 보고 학습효과로 ‘이번에는 사자’며 높은 가격이라도 구매하게 되는 거지요. 조심스러운 이야기이지만, 울산 소득수준을 생각하면 중심지 신축 대단지들은 15억까지도 충분히 사줄 사람이 많다고 봅니다.
△아파트값이 부산보다 비싸다는 말이 사실인가요?
-카오소장 : 현재 국평 비조망권 아파트 기준으로는 그렇다고 봅니다. 예를 들어 부산에 ‘더샵센텀파크’, ‘남천더샵’ 이런 아파트들은 지하철이 깔려 있는 역세권인데도 13억5,000만원 정도입니다. 그런데 지하철도 없고 세대수도 적은 문수로 아파트들 가격이 비슷하다는 건 부산보다 더 높다고 볼 수 있는 거죠. 그런데 울산 MZ세대 중 부산으로 원정 투자를 오거나, 부산에 살다가 일자리를 울산에 잡았는데 울산 집값이 너무 비싸져서 다시 부산에 집을 사는 회귀 수요도 있습니다. 과거 울산에서 12억 넘는 아파트가 나왔을 때 호가를 14억, 15억 이렇게 부르니까 너무 높다고 생각한 사람들이 역으로 부산에 아파트를 사러 오기도 했었거든요. 투자자 사이에선 울산 상승을 부산 상승 타이밍으로 보기도 합니다. 울산이 대세 상승장이 오더라도 부산으로 일부 흩어지는 반응도 있어서 나중에는 부산이 울산 집값을 넘어서는 흐름까지 생각하고 조심스럽게 접근하는 것이 좋다고 생각합니다. 울산은 정말 다이나믹해요. 도시는 노잼인데 부동산 시장은 재미있어요.
△남구의 독주가 계속될까요?
-카오소장 : 전통적으로 선호되는 입지를 우리가 ‘옥신야’(옥동·신정동·야음동)라고 했었는데, 최근에는 무거동까지 포함해 ‘옥신야무’로 보기도 합니다. 입지가 한 번 형성되면 웬만큼 잘 바뀌지 않는 게 부동산 철칙입니다. 범위는 좀 넓어질 수 있겠는데, 문수로에 학원을 보낼 수 있는 신축까지가 주요 범위라고 볼 수 있겠죠. 문수로 아파트를 대체할 수 있는 거리적 가까움이 있는 아파트들도 한때 미분양이 나왔지만 이제는 물량이 거의 소진 되고 8~9억대를 기록하고 있습니다. 문수로 신축 아파트들이 입주를 다 하게 되면 남구 입지는 더 단단해질 것 같습니다. 지금 남구가 20% 이상 상승해서 조정 지역에 걸리지 않을까 우려 섞인 목소리들도 있습니다. 이렇게 되면 다른 지역의 상승도 생길 수 있습니다.
△재개발·개건축에 투자해도 괜찮을까요?
-카오소장 : 그럼요. 부산의 경우 5년 이하 신축 비율이 5%도 채 안됩니다. 울산도 부산처럼 중심지 신축이 상당히 부족합니다. 그래도 신축을 사고는 싶은데, 계속 가격이 오르면 더 이상 사주기 싫은 금액까지 가잖아요. 그러면 신축이 될 아파트에 관심을 갖는거죠. 자연스럽게 남구B-07, 중구B-04에 관심이 가게 되고, 물건도 지금 거의 없는 수준입니다. B-07 옆에는 ‘라엘에스’가, B-04 옆에는 ‘센트리지’가 있으니까 사업이 잘 완성된다면 매머드급 규모로 반응이 폭발적이지 않을까 싶습니다. 2028년도 울산에 물량이 많으니까 가격 떨어질거다, 예전에도 하락장 있었던 적 있으니 더 기다리자 하는 분들도 계시는데 그분들 경험치가 부족한 게 뭐냐면 우리가 원하는 곳에 대단지, 소위 말하는 핵심지에 상품성이 개선된 신축이 들어서는 걸 보지 못했거든요. 물량만 가지고 하락을 점치는 것은 위험할 수 있습니다.
△입지 좋은 곳 구축 vs 외곽지 신축
-카오소장 : 많은 신혼부부가 이 부분을 고민하다가 타이밍을 놓칩니다. 지금 너무 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축) 흐름으로 가고 있는데, 저는 이 흐름이 결국 준신축과 구축으로 퍼져나간다고 생각합니다. 자기가 구매한 집값의 20%가 올랐다고 가정했을 때 5억 집을 산 사람은 1억, 10억 집을 산 사람은 2억이 오르겠죠. 그런데 사람들은 2억 오른 것만 보고 ‘저기 살걸’하고 후회합니다. 신축 구입하지 못했다고 해서 박탈감 느끼지 마시고, 지금이 과도기 상태라서 구축 진입 타이밍 괜찮다고 봅니다. 다만 구축을 선택하시려면 입지를 타고 가는 게 좋습니다. 그러니 이 부분은 개인적 취향, 가치관의 차이라고 생각하고, 구축이든 신축이든 비슷하게 오를 것으로 보고 편안하게 선택하셔도 될 것 같습니다. 더군다나 당분간은 ‘로또 청약’을 기대할 수 있는 분양이 없는 상태입니다.
퇴근길과 저녁 식사 시간을 지적 대화로 채워줄 든든한 친구 ‘썰-스데이’는 지면 QR코드 또는 울산매일UTV 유튜브(@ulsanmaeil), 공식 홈페이지(www.iusm.co.kr), 인스타그램(@ulsan_maeil)에서 시청할 수 있다.
[카오소장 경력]
△‘카오소장’ 유튜브 채널 운영 중(구독자 2.5만명)
△15년차 전국 부동산 투자자
△9년차 부동산중개 대표
△2025 부산 금융주간 부동산 부문/코리아빌드 세미나 부동산 등 강연
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