29일 한국부동산원의 ‘2026년 3분기 상업용부동산 임대동향조사’에 따르면 울산의 오피스 공실률은 18.5%로 집계됐다. 전국 평균인 8.2%보다 10.3%p 높은 수준이다. 전국에서 전북(23.9%), 경북(21.2%), 강원(20.7%)에 이어 높은 공실률을 기록했다.
오피스 투자수익률도 0.56%에 그치면서 전국 평균 1.47%의 절반에도 미치지 못했으며, 서울(2.04%)과 경기(1.06%) 등 주요 지역과도 차이를 보였다.
임대료 수준도 전국 평균을 크게 밑돌았다. 울산 오피스 임대료는 ㎡당 월 7,300원으로, 전국 평균인 2만1,900원의 약 3분의 1 수준이었다. 서울(2만9,200원), 경기(1만7,400원), 부산(9,500원) 등과 비교해도 낮았다.
상가 시장에서는 집합상가의 공실 문제가 두드러졌는데, 울산의 집합상가 공실률은 21.5%로 전국 평균 11.4%보다 10.1%p 높았다. 전국에서 경북(27.5%)에 이어 두 번째로 높은 수준으로 경기(7.5%), 대전(9.1%), 서울(9.2%) 등과 비교하면 공실 부담이 상대적으로 컸다.
집합상가 투자수익률도 0.30%에 머물러 전국 평균 1.19%의 4분의 1 수준에 불과했다. 소득수익률은 0.80%였지만 자본수익률이 -0.50%를 기록하면서 자산가치 하락이 전체 수익률을 끌어내렸다. 집합상가 임대료는 ㎡당 월 2만200원으로 전국 평균 2만7,300원보다 낮았다.
일반상가 가운데 중대형 상가도 전국 평균보다 높은 공실률인 17.7%로 전국 평균 14.7%를 3.0%p 웃돌았다.
반면 소규모 상가는 상대적으로 양호한 공실률을 나타냈다. 울산의 소규모 상가 공실률은 7.8%로 전국 평균 8.7%보다 0.9%p 낮았다. 다만 투자수익률은 0.16%로 전국 평균 0.60%에 크게 못 미쳤다.
임대가격지수도 전반적으로 하락세를 보여 울산의 3분기 오피스 임대가격지수는 전 분기보다 0.22% 떨어졌다. 경북과 함께 전국에서 하락 폭이 가장 컸다.
전국적으로는 오피스 임대시장이 상승세를 이어간 반면 상가 시장은 부진한 흐름을 나타냈다. 전국 오피스 임대가격지수는 전 분기보다 0.16% 상승했지만, 상가 전체는 0.02% 하락했다. 상가 유형별로는 중대형 상가가 0.01% 상승했으나 소규모 상가는 0.13%, 집합상가는 0.03% 각각 떨어졌다.
지역별로는 서울과 부산의 상가 임대시장이 상대적으로 강세를 보였다. 서울의 상가 임대가격지수는 전 분기보다 0.43%, 부산은 0.13% 상승했다.
전국 평균 공실률은 오피스 8.2%, 일반상가 13.7%, 집합상가 11.4%였다. 일반상가 가운데 중대형 상가는 14.7%, 소규모 상가는 8.7%로 조사됐다. 일반상가 1층 공실률은 6.9%로 집계됐다. 울산의 일반상가 전체 공실률은 15.4%로 전국 평균을 웃돌았지만, 1층 공실률은 6.2%로 전국 평균보다 낮았다. 상가 전체의 공실 부담이 큰 가운데서도 1층과 소규모 상가의 공실률은 상대적으로 낮게 나타난 것이다.
상가 투자수익률은 전국적으로도 하락해 3분기 전국 투자수익률은 오피스 1.47%, 중대형 상가 0.78%, 소규모 상가 0.60%, 집합상가 1.19%였다. 전 분기와 비교하면 오피스는 0.68%p, 중대형 상가는 0.33%p, 소규모 상가는 0.26%p, 집합상가는 0.11%p 각각 하락했다.
한국부동산원은 민간 소비 감소에 따른 상권 침체와 소비시장 불확실성에 따른 투자수요 위축 등이 상가 임대시장과 투자수익률에 영향을 미친 것으로 분석했다. 재산세 부과 등에 따른 운영경비 증가도 소득수익률 하락 요인으로 꼽았다.