외부 투자자 부동산 호황 이전 매입 경향
울산 북구 최근 3개월간 759건 가장 많아
외지인 거래 많은 곳 중심 내집 마련 검토
주택매입자 거주지를 분석하면 외부투자자들의 동향을 파악할 수 있습니다. 거주지분석은 수요의 범위에 해당하는 것으로 수요의 양, 질 그리고 구조와 함께 주택 수요를 분석하는 4대 요소로 언급됩니다. 외부투자자들은 지역 부동산시장의 호황 이전에 매입하는 경향이 커서 지역 부동산시장을 예측하는 선행지표로서 중요합니다.
울산의 부동산시장에서도 외지인들의 역할은 중요합니다. 지방의 경우 자체수요가 부족하기 때문에 외부투자자들이 부족한 수요를 보완해주는 역할을 할 수 있기 때문입니다. 울산을 전체적으로 살펴보면 외지인거래는 21.6% 정도 됩니다. 최근 3개월 동안 2,561건의 아파트 거래가 있었는데 그중 552건이 외지인이 매입한 겁니다. 서울지역 외지인거래는 전체 외지인거래에서 14.7%의 비중을 차지합니다. 서울지역 외지인거래 또한 중요한 이유는 지역 부동산시장에 대한 판단이 가장 정확한 곳이 서울 등 수도권이기 때문입니다.
전국적으로 아파트의 외지인거래가 가장 많은 곳은 충남 아산시입니다. 최근 3개월(2021년 12월~2022년 2월) 동안 759건이 거래됐으며 전체거래에서 외지인거래가 차지하는 비중은 무려 50.3%입니다. 아파트가 2건 거래되면 한 건은 아산시민이 아닌 분이 거래한 겁니다. 서울지역의 외지인거래가 가장 많았던 비수도권 지역은 강원 원주시입니다. 총 외지인 거래의 30% 육박하게 서울지역에 거주하는 분들이 매입했습니다.
부산, 울산, 경남으로 제한해서 이를 분석하면 경남지역이 외지인 거래가 가장 높았습니다. 경남 김해시는 전국 3위를 기록할 정도이니 외지인거래가 상당한 수준입니다. 우리 울산의 경우 북구의 아파트가 외지인 거래건수에서 가장 많았습니다. 다음은 동구였습니다. 거래비중 측면에서 살펴보면 동구가 가장 높았으니 북구와 동구가 앞서거니 뒤서거니 하면서 외지인거래를 이끌었다고 볼 수 있습니다. 최근 3개월(2021년 12월~2022년 2월) 동안 서울지역 외지인 거래가 가장 많았던 곳도 북구인데 비중 측면에서 본다면 울산 남구가 가장 높습니다. 서울지역에 거주하는 분들은 울산 남구에 가장 많은 관심을 가졌던 것 같습니다. 울주군과 중구는 상대적으로 외지인 거래에서는 관심도가 낮았던 곳입니다.
부산, 울산, 경남 지역의 아파트의 경우 경남이 외지인 거래건수가 높았던 이유는 규제가 없는 곳이 대부분이기 때문일 겁니다. 전국 6위, 부울경 2위를 기록한 양산시의 경우에도 규제지역에 적용을 받지 않습니다. 울산의 경우에는 남구와 중구가 규제지역으로 묶여 있는 상태라 외지인들의 관심이 높지 않았던 겁니다. 부산의 경우 외지인거래가 가장 부진한데 이는 규제지역이 가장 넓게 분포하기 때문입니다.
특히 상승의 하반기에 접어든 현재 지방의 중소도시들의 가격상승이 예상됩니다. 이런 측면에서 외지인들의 거래건수 및 비중에 관심을 가지는 것이 필요합니다. 외지인 거래가 늘어나면 아파트 매매가격 또한 상승할 가능성이 커지게 됩니다. KB국민은행에 의하면 2021년 12월~2022년 3월 동안 전국의 아파트 매매가격은 0.58% 상승했으나 경남은 1.66% 상승해 3배 가까운 차이를 보였습니다.
새 정부 출범과 함께 외지인 거래건수가 많은 곳을 중심으로 내 집 마련 여부를 판단하는 것도 필요할 듯합니다. 문재인정부 출범 이후 현재까지 경남의 아파트 매매가격은 4.3% 상승에 불과합니다. 전국 평균(37.74%)이나 부산(24.8%), 울산(11.84%)에도 턱없이 미치지 못했는데 최근 외지인 거래건수가 늘어나면서 긍정적인 흐름을 보이기 때문입니다.
심형석 우대빵부동산연구소장·美IAU교수